〈종합〉

제시된 7개 요인 중 재건축 조합의 사업성에 부정적 영향을 주는 요인의 개수를 세는 문항이다. 각 요인이 조합의 수입을 늘리는지 비용을 늘리는지 구분해서 방향을 판별하는 게 핵심이다.

• 7개 항목을 하나씩 수입 증가/비용 감소(긍정)인지 수입 감소/비용 증가(부정)인지 분류
• 건설자재 상승·조합원 부담금 인상·공사기간 연장·기부채납 증가는 비용·부담 증가이므로 부정으로 분류
• 일반분양가 상승·용적률 할증·이주비 대출금리 하락은 수입 증가 또는 비용 감소이므로 긍정으로 분류
• 부정요인 개수를 세어 4개임을 확인

〈정답 ③〉

조합의 사업성을 갉아먹는(부정적) 요인은 건설자재 가격 상승, 조합원 부담금 인상, 공사기간 연장, 기부채납 증가 이렇게 4개다.

• 건설자재 가격 상승 → 공사비(비용) 증가 → 사업성 악화 요인
• 조합원 부담금 인상 → 조합원이 추가로 부담하는 비용 증가 → 사업성 악화 요인
• 공사기간 연장 → 금융비용·관리비 등 비용 증가 → 사업성 악화 요인
• 기부채납 증가 → 사업지 일부를 무상 제공해야 하는 부담 증가 → 사업성 악화 요인
• 반면 일반분양가 상승·용적률 할증(분양물량 증가)·이주비 대출금리 하락은 수입 증가 또는 비용 감소로 긍정요인이므로 부정요인 개수에서 제외

〈함정〉

• 용적률 할증을 규제 강화처럼 느껴 부정요인으로 착각하기 쉬운데, 실제로는 분양 가능한 물량이 늘어나는 것이므로 수입 증가 측면에서 긍정요인이다.
• 이주비 대출금리 하락도 조합이 부담하는 이자비용이 줄어드는 것이므로 긍정요인으로 분류해야 한다.