다음의 자료를 통해 산정한 값으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 총투자액: 10억원
○ 지분투자액: 6억원
○ 세전현금수지: 6,000만원/년
○ 부채서비스액: 4,000만원/년
○ (유효)총소득승수: 5
- ① (유효)총소득: 2억원/년
- ② 순소득승수: 10
- ③ 세전현금수지승수: 10
- ④ (종합)자본환원율: 8% ✔
- ⑤ 부채감당률: 2.5
해설 보기
〈종합〉
총투자액·지분투자액·세전현금수지·부채서비스액·총소득승수라는 다섯 개 숫자로 유효총소득·순소득승수·세전현금수지승수·종합자본환원율·부채감당률을 차례로 계산해 틀린 값을 찾는 어림셈법·비율분석 복합계산 문항이다.
- 총소득승수(=총투자액÷유효총소득)를 이용해 유효총소득을 역산한다
- 세전현금수지에 부채서비스액을 더해 순영업소득(NOI)을 구한다
- 지분투자액과 세전현금수지로 세전현금수지승수를 계산한다
- NOI와 총투자액으로 종합자본환원율을, NOI와 부채서비스액으로 부채감당률을 계산해 선지 값과 대조한다
〈정답 ④〉
종합자본환원율은 총투자액에 대한 순영업소득의 비율인데, 이를 계산하면 8%가 아니라 10%가 나온다.
- 세전현금수지(BTCF)=순영업소득(NOI)-부채서비스액(DS)이므로 NOI=BTCF+DS=6,000만원+4,000만원=1억원
- 종합자본환원율=NOI÷총투자액=1억원÷10억원=0.10, 즉 10%
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 총소득승수는 총투자액을 유효총소득으로 나눈 값이다. 5=10억원÷유효총소득이므로 유효총소득은 2억원/년으로 맞다.
- ② ○ 세전현금수지에 부채서비스액을 더하면 순영업소득(NOI)은 6,000만원+4,000만원=1억원이다. 순소득승수=총투자액÷NOI=10억원÷1억원=10으로 맞다.
- ③ ○ 세전현금수지승수는 지분투자액을 세전현금수지로 나눈 값이다. 6억원÷6,000만원=10이므로 맞다.
- ⑤ ○ 부채감당률은 순영업소득을 부채서비스액으로 나눈 값이다. NOI 1억원÷부채서비스액 4,000만원=2.5로 제시된 값과 일치한다.