〈종합〉

할인기법(DCF)과 비할인기법의 구분, NPV·PI·IRR의 판단기준과 상호관계, 민감도분석·부의 극대화 원칙까지 투자분석기법 전반의 기본 개념을 옳게 짝지었는지 묻는 문항이다.

• 각 선지가 화폐의 시간가치를 고려하는 할인기법인지 비할인기법인지 먼저 구분한다
• DCF법의 정의(매기 현금흐름을 할인·합산)를 떠올려 ①의 서술이 정의를 뒤집었는지 확인한다
• NPV=0일 때 PI=1이 되는 관계, 부의 극대화 원칙(NPV 큰 안 채택)을 대조해 나머지 선지의 타당성을 검증한다

〈정답 ①〉

할인현금수지(DCF)법은 순현가법·내부수익률법·수익성지수법처럼 매기의 현금흐름을 각각 현재가치로 할인해 반영하는 기법이다. 오히려 투자기간 전체의 현금흐름을 세밀하게 반영하는 것이 DCF법의 장점이지, 반영하지 못한다는 것은 정의 자체를 뒤집은 서술이다.

• DCF법은 매 기간의 현금흐름을 예측해 이를 요구수익률로 할인·합산하는 기법이므로 투자기간 동안의 현금흐름을 그대로 반영함
• 화폐의 시간가치를 고려하지 못하는 것은 회계적이익률법·회수기간법 같은 비할인기법이고, DCF법은 오히려 그 반대

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 회계적이익률법은 연평균순이익을 연평균투자액으로 나눈 값으로 판단하는 비할인기법이라 화폐의 시간가치를 반영하지 않는다.
• ③ ○ 내부수익률은 NPV를 0으로 만드는 할인율이므로, 단일 투자안에서 NPV가 정확히 0이라면 현금유입 현가와 현금유출 현가가 같아 PI(=현금유입현가/현금유출현가)는 1이 된다.
• ④ ○ 민감도분석은 임대료, 공실률, 운영비 등 투입요소가 변할 때 NPV(또는 IRR)가 어떻게 달라지는지 추적하는 기법으로, 투자안의 위험을 가늠하는 데 쓰인다.
• ⑤ ○ 투자금액이 같고 두 안 모두 NPV가 0보다 크다면, 부의 극대화 원칙상 투자자의 부를 더 늘려주는 쪽, 즉 NPV가 더 큰 투자안을 선택한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 할인현금수지(discounted cash flow)법은 부동산 투자기간 동안의 현금흐름을 각 기간별로 반영하여 할인·합산하는 기법이다.

〈함정〉

• DCF법을 '현금흐름을 반영하지 못한다'는 서술로 뒤집어 놓으면, 오히려 DCF법이 비할인기법(회계적이익률법·회수기간법)과 대비되는 이유(매기 현금흐름 할인)를 놓치기 쉽다.
• NPV와 PI는 둘 다 할인기법이라 NPV=0이면 PI=1이라는 대응관계를 헷갈려 PI를 0이나 다른 값으로 착각할 수 있다.