〈종합〉

승수·수익률·재무비율 지표들의 분자·분모 정의를 정확히 짝지을 수 있는지, 그리고 지표 간 대소관계·의미를 제대로 알고 있는지를 묻는 개념형 문항이다.

• 각 승수의 분자(총투자액 또는 지분투자액)와 분모(어떤 소득인지)를 먼저 구분한다
• 세전·세후 현금수지승수는 지분투자액을 세전현금흐름 또는 세후현금흐름으로 나눈 값임을 확인하고, 세후 소득이 더 작으므로 세후승수가 더 크다는 점을 도출한다
• DCR·LTV·DTI 등 재무비율은 정의식을 떠올려 각 서술이 그 의미와 맞는지 검증한다

〈정답 ②〉

세전현금수지승수와 세후현금수지승수는 둘 다 지분투자액을 분자로 쓰지만, 분모가 세전현금흐름(BTCF)인지 세후현금흐름(ATCF)인지가 다르다. 세금을 떼고 나면 소득이 더 작아지므로, 같은 지분투자액을 그 작은 소득으로 나눈 세후현금수지승수가 세전현금수지승수보다 오히려 크다.

• 세전현금수지승수 = 지분투자액 ÷ 세전현금흐름(BTCF)
• 세후현금수지승수 = 지분투자액 ÷ 세후현금흐름(ATCF)
• 같은 지분투자액이라도 세금을 낸 뒤의 현금흐름(ATCF)이 세전현금흐름(BTCF)보다 작으므로 분모가 작아진 세후현금수지승수가 더 커진다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 순소득승수와 총소득승수는 둘 다 총투자액을 분자로 쓰지만 분모가 다르다. 총소득승수의 분모는 유효총소득, 순소득승수의 분모는 영업경비를 뺀 순영업소득(NOI)이라 더 작다. 같은 투자액을 더 작은 소득으로 나누니 순소득승수가 총소득승수보다 커진다.
• ③ ○ 부채감당률은 순영업소득을 부채서비스액(원리금상환액)으로 나눈 값이다. 이 값이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 매기 갚아야 할 원리금을 채우지 못한다는 뜻이므로 상환능력이 부족하다는 판단이 맞다.
• ④ ○ 담보인정비율은 부동산가치 대비 대출금 비중이다. 이 비율이 높을수록 자기자본은 줄고 타인자본 의존도가 커지므로, LTV로 투자자가 지분보다 부채를 얼마나 활용하는지(레버리지 수준)를 가늠할 수 있다.
• ⑤ ○ 총부채상환비율은 소득 대비 채무상환액 비중을 따지는 지표로, 차입자가 앞으로 원리금을 갚을 여력이 있는지를 평가하는 데 쓰인다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세후현금수지승수가 세전현금수지승수보다 크다.

〈함정〉

• 세전/세후 승수의 대소를 '숫자가 크면 좋은 것 아닌가' 식으로 직관적으로 판단하면 방향을 놓친다. 승수는 작을수록 유리한 지표이므로, 세금을 뗀 뒤 소득이 작아지는 세후현금수지승수가 오히려 세전현금수지승수보다 크다는 점을 분자·분모부터 짚어야 한다.
• DCR<1을 '순영업소득이 충분하다'로 잘못 읽는 경우가 많다. DCR=NOI÷부채서비스액이므로 1보다 작으면 NOI가 원리금을 못 채운다는 뜻, 즉 상환능력 부족을 의미한다.