〈종합〉

부동산관리를 기술적·경제적·법률적 측면으로 나누는 3분법과, 자산관리(AM)·재산관리(PM)·시설관리(FM)라는 업무영역별 구분, 그리고 자기관리·위탁관리 방식의 장단점을 한 문항에 섞어 묻고 있다. 경제적 관리의 내용을 기술적 관리 내용으로 바꿔치기한 선지를 찾아내는 것이 핵심이다.

• 부동산관리의 3측면(기술적·경제적·법률적) 정의를 각 선지에 대응시켜 확인
• 시설관리·자산관리 등 업무영역별 성격(적극적/소극적)을 구분
• 자기관리 vs 위탁관리의 장단점(기밀유지·신속성 등)을 대비

〈정답 ⑤〉

물리적·기능적 하자 유무를 판단해 조치를 취하는 것은 경제적 관리가 아니라 기술적 관리의 내용이다.

• 부동산관리의 기술적 측면은 물리적·기능적 하자를 판단하고 유지·보수 등 필요한 조치를 취하는 것을 말한다.
• 경제적 측면의 관리는 수익과 비용을 따져 경영·경제적으로 최적화를 추구하는 것으로, 하자 판단과는 성격이 다르다.
• 따라서 선지 ⑤는 경제적 관리라는 명칭 아래 기술적 관리의 내용을 서술해 틀린 진술이 된다.

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 법률적 관리는 부동산의 유용성을 보호하기 위해 법률상 필요한 조치를 취함으로써 법적 안정성을 확보하는 것을 말한다. 계약관리, 권리분석, 각종 법령 준수 등이 여기에 속한다.
• ② ○ 시설관리는 건물 설비의 운영·유지·보수 등 물리적 시설을 관리하는 업무로, 시설사용자나 임차인·기업의 요구에 맞춰 대응하는 소극적·기술적 성격의 관리다. 포트폴리오나 투자위험을 전략적으로 다루는 자산관리와는 구별된다.
• ③ ○ 자기관리는 소유자가 직접 관리하므로 소유와 경영이 분리되지 않아 외부에 정보가 노출될 위험이 적고, 위탁 절차를 거치지 않아 의사결정도 빠르다. 반대로 위탁관리는 전문성은 높지만 기밀유지가 어렵고 의사결정 속도가 느려지는 경향이 있다.
• ④ ○ 비율임대차는 임차인의 매상고 등 총수입 중 일정 비율을 임대료로 지급하는 방식으로, 임대료를 임차인의 영업실적과 연동시키는 임대차 유형이다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 기술적 측면의 부동산관리는 대상 부동산의 물리적·기능적 하자의 유무를 판단하여 필요한 조치를 취하는 것이다.

〈함정〉

• 경제적 관리와 기술적 관리를 헷갈려, 하자 판단이라는 기술적 관리의 내용을 경제적 관리로 서술해도 그냥 넘기기 쉽다 — 하자·유지보수=기술적, 수지·경영 최적화=경제적으로 분리해서 기억해야 한다.
• 시설관리를 자산관리처럼 적극적·전략적 관리로 오해하는 경우가 많은데, 시설관리는 소극적 관리이고 포트폴리오·투자위험 관리는 자산관리(AM)의 몫이다.