〈종합〉

건물 생애주기·내용연수 개념과 부동산 관리방식 3유형(자기·위탁·혼합)의 구별을 묻는 문항이다. 특히 일부 업무만 위탁하고 나머지를 소유자가 직접 하는 경우를 위탁관리로 잘못 부르는지를 확인한다.

• 기능적 내용연수와 경제적 내용연수의 영향요인을 구분해서 대응시킨다
• 생애주기 단계(전개발-신축-안정-노후-폐물)의 특징을 확인한다
• 업무 일부만 위탁하고 나머지는 소유자가 직접 관리하면 혼합관리라는 점을 적용해 ⑤를 판별한다

〈정답 ⑤〉

재무·회계관리, 임대차 계약, 인력관리는 위탁하고 청소 등 나머지를 소유자가 직접 관리하는 방식은 자기관리와 위탁관리를 병행하는 혼합관리다. 전문(위탁)관리방식이라고 부른 것이 틀렸다.

• 혼합관리는 자기관리와 위탁관리를 병행하며 필요한 부분만 선별적으로 위탁하는 방식이다
• 재무·회계·임대차·인력 관리를 위탁하고 청소 등을 직접 관리하는 구성은 혼합관리의 전형적 예시다
• 위탁관리는 소유(경영)와 관리를 분리해 업무 전반을 전문업체에 맡기는 방식이므로, 일부만 위탁한 이 경우와는 다르다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 부지와의 부적응, 설계·설비 불량, 외관·디자인 낙후는 건물 자체의 기능이 떨어지는 데서 오는 문제이므로 기능적 내용연수를 좌우하는 요인이다.
• ② ○ 인근지역의 변화, 주변환경과의 부적합, 시장성 감퇴는 건물 자체의 결함이 아니라 외부 경제적 요인이므로 경제적 내용연수에 영향을 준다.
• ③ ○ 안정단계는 건물이 가장 양호한 상태를 유지하는 시기인데, 이때 관리를 잘하면 노후화 진행을 늦춰 안정국면 자체가 길어질 수 있다.
• ④ ○ 노후단계는 안정단계를 지나 구조·설비·외관 등이 점차 악화되어 가는 단계로, 최종적으로 폐물단계로 이어진다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 건물의 관리에 있어서 재무·회계관리, 시설이용·임대차 계약, 인력관리는 위탁하고, 청소를 포함한 그 외 나머지는 소유자가 직접관리할 경우, 이는 혼합관리방식에 해당한다.

〈함정〉

• 일부 업무만 위탁하고 나머지는 소유자가 직접 하면 여전히 '위탁'이라는 단어에 이끌려 위탁관리로 착각하기 쉽다. 병행 구조라면 혼합관리다
• 기능적 내용연수(건물 자체 결함)와 경제적 내용연수(외부 환경·시장 요인)의 영향요인을 서로 바꿔 서술하는 함정에 유의해야 한다