〈종합〉

민간 부동산개발의 여러 사업방식(자체개발·등가교환·신탁·위탁·컨소시엄·분양금청산형)의 개념과 소유권 이전 여부, 사업주체를 정확히 구별하는지 묻는 문항이다.

• 각 선지를 사업방식별 정의(주체·소유권 이전·위험귀속)에 대응시켜 확인
• 소유권 이전 여부를 기준으로 사업수탁방식(유지)과 신탁개발방식(형식적 이전)을 대조

〈정답 ③〉

토지신탁방식은 신탁회사에 소유권이 형식적으로 이전되어 신탁회사가 사업주체가 되지만, 사업수탁방식은 소유권 이전 없이 토지소유자가 그대로 사업주체로 남는다. 두 방식은 사업주체와 소유권 이전 여부에서 정반대이므로 '동일하다'는 서술이 틀렸다.

• 사업수탁방식: 개발업자(수탁자)는 사업 노하우만 제공, 소유권은 토지소유자에게 그대로 유지되고 사업주체도 토지소유자
• 신탁개발방식: 토지소유자가 신탁회사에 소유권을 형식적으로 이전, 신탁회사가 사업주체가 되어 개발·분양 후 수익을 수익자에게 반환
• 따라서 두 방식은 형식만 다른 게 아니라 소유권 귀속과 사업주체가 서로 다름 — '동일하다'는 서술 자체가 오류

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 자체개발은 토지소유자가 자금과 전문성을 모두 갖추고 직접 사업을 추진하는 방식이라 주도권은 크지만, 위험을 제3자와 나눌 수 없어 전적으로 사업시행자에게 귀속된다. 그래서 위기관리능력이 중요하다.
• ② ○ 토지소유자가 땅을, 개발업자가 공사비를 각각 부담해 개발 후 그 가치 비율대로 나누는 방식이 등가교환방식이다. 서술 그대로다.
• ④ ○ 자금조달이나 기술 보완이 필요할 때 여러 법인이 함께 컨소시엄을 구성해 사업을 추진하는 것이 컨소시엄구성방식이며, 서술과 일치한다.
• ⑤ ○ 토지소유자가 직접 사업을 시행하며 건설업체에 공사를 발주하고, 그 공사비를 분양수입금으로 지급·청산하는 방식을 분양금 공사비 지급(청산)형이라 부른다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 토지신탁(개발)방식과 사업수탁방식은 형식의 차이뿐 아니라, 신탁방식은 소유권이 신탁회사로 형식적으로 이전되어 신탁회사가 사업주체가 되고, 사업수탁방식은 소유권을 그대로 유지한 채 토지소유자가 사업주체가 된다는 점에서 서로 다르다.

〈함정〉

• 사업수탁방식과 신탁개발방식을 '형식만 다르고 본질은 같다'고 뭉뚱그리는 서술에 속기 쉽다. 소유권 이전 여부(수탁=유지, 신탁=이전)와 사업주체(수탁=토지소유자, 신탁=신탁회사)를 기준으로 반드시 구별해야 한다.
• 자체개발의 위험을 '분산 가능'으로 오해하기 쉬운데, 자체개발은 오히려 위험이 전적으로 시행자에게 귀속되는 방식이다. 위험분산은 지주공동사업 계열의 특징이다.