〈종합〉

부동산금융의 기본 개념(MBS 발행기관, 조기상환 유불리, 지분금융·부채금융 구분, PF 특징)을 종합적으로 묻는 문항으로, 조기상환의 방향성 판단이 핵심 함정이다.

• 각 선지를 MBS 발행구조·조기상환 조건·지분/부채금융 분류·PF 특징이라는 별개 논점으로 분리해 검토
• 조기상환 유불리는 시장이자율과 약정이자율의 대소관계로 판단 — 시장이자율이 낮아야 재융자 이득이 생긴다는 원리로 ②를 걸러냄

〈정답 ②〉

시장이자율이 대출약정이자율보다 높아진 경우에는 차입자가 기존 대출을 조기상환할 이유가 없다. 조기상환은 시장이자율이 대출약정이자율보다 낮아졌을 때 더 싼 이자로 재조달할 수 있어 유리해지는 것이다.

• 조기상환은 차입자가 기존 저당대출을 만기 전에 갚고 새로 대출을 받는 행위
• 차입자가 조기상환으로 이득을 보는 경우는 시장이자율이 대출약정이자율보다 낮아졌을 때다 — 더 낮은 시장금리로 재융자하면 이자비용이 줄어든다
• 반대로 시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 기존 대출의 약정금리가 오히려 유리한 상태이므로 조기상환할 이유가 없고, 계속 그 대출을 유지하는 것이 차입자에게 유리하다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 한국주택금융공사는 은행 등으로부터 매입한 주택저당채권을 집합화(유동화)해 이를 기초자산으로 주택저당증권(MBS)을 발행·판매하는 유동화기관 역할을 한다.
• ③ ○ 부동산 신디케이트는 다수의 투자자가 공동으로 지분을 출자해 자금을 모으는 방식으로, 상환의무 없이 소유권(지분)을 나누는 지분금융에 해당한다.
• ④ ○ 부동산금융이란 부동산을 대상으로 하여 그 취득·개발·운용에 필요한 자금을 조달하는 일련의 과정을 뜻하는 통상적 정의 그대로다.
• ⑤ ○ 프로젝트금융은 사업주의 일반자산이 아니라 프로젝트 자체의 미래 현금흐름을 상환재원으로 하므로, 대출기관이 사업주의 다른 자산에 소구할 수 없거나 제한적으로만 소구할 수 있는 비소구·제한적 소구 금융의 특징을 가진다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 시장이자율이 대출약정이자율보다 낮아지면 차입자는 기존대출금을 조기상환하는 것이 유리하다.

〈함정〉

• 시장이자율과 대출약정이자율의 대소관계를 반대로 헷갈리기 쉽다 — 조기상환 유리 조건은 '시장이자율<약정이자율'이며, 이때 더 낮은 금리로 재융자할 수 있기 때문임을 기억해야 한다.
• 프로젝트금융을 부채금융이 아닌 지분금융으로, 부동산 신디케이트를 반대로 부채금융으로 착각하기 쉽다 — 신디케이트는 지분 출자, PF는 상환의무 있는 부채금융이다.