부동산투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
- ① 동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.
- ② 투자규모에 차이가 있는 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.
- ③ 순현재가치법은 가치가산원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다.
- ④ 재투자율의 가정에 있어 순현재가치법보다 내부수익률법이 더 합리적이다. ✔
- ⑤ 회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다.
해설 보기
〈종합〉
NPV법과 IRR법의 이론적 차이(재투자율 가정, 가치가산원리, 투자규모 상이 시 결과 상충)와 회수기간법의 한계를 종합적으로 묻는 문항이다.
- 각 선지를 NPV·IRR·회수기간법의 표준 비교표(재투자율, 가치가산원리, 상호배타적 투자안에서의 상충 여부)에 대응시켜 확인한다.
- 재투자율 가정의 우열(NPV=요구수익률로 합리적 vs IRR=내부수익률로 비합리적)을 정확히 뒤집어 서술한 선지를 찾아낸다.
〈정답 ④〉
재투자율 가정의 합리성은 순현재가치법이 내부수익률법보다 낫다. 순현재가치법은 회수된 현금을 시장의 요구수익률로 재투자한다고 가정하는데, 이는 실제 시장 상황을 반영한 현실적인 가정이다. 반면 내부수익률법은 그 투자안의 내부수익률 자체로 재투자된다고 가정하는데, 투자안마다 내부수익률이 다르므로 이는 비현실적인 가정이다.
- 순현재가치법(NPV)의 재투자율 가정: 요구수익률(시장이자율)로 재투자 — 현실적
- 내부수익률법(IRR)의 재투자율 가정: 그 투자안의 내부수익률로 재투자 — 비현실적, 투자안마다 달라 일관성 없음
- 따라서 재투자율 가정의 합리성 측면에서는 IRR법보다 NPV법이 우월하다는 것이 표준 학리
〈오답선지 해설〉
- ① ○ NPV는 미래 현금흐름을 투자자가 정한 요구수익률로 할인해 구하므로, 같은 현금흐름이라도 요구수익률이 달라지면 할인된 현재가치 합이 달라져 NPV 값 자체가 바뀐다.
- ② ○ 투자규모가 크게 다른 상호 배타적 투자안에서는 절대액 기준인 NPV법과 비율 기준인 수익성지수법의 우선순위가 서로 엇갈릴 수 있다. 규모가 큰 안이 NPV는 크지만 PI는 작을 수 있기 때문이다.
- ③ ○ NPV법은 개별 투자안의 순현재가치를 단순히 더해도 전체 투자안 결합의 순현재가치가 되는 가치가산원리가 성립한다. 반면 IRR은 비율 개념이라 두 투자안의 IRR을 합산해도 결합 투자안의 IRR이 되지 않으므로 가치가산원리가 적용되지 않는다.
- ⑤ ○ 회수기간법은 투자금을 회수하는 데 걸리는 기간만 따지는 기법이라, 회수기간이 지난 뒤에 발생하는 현금흐름은 아예 분석에 반영하지 못한다는 한계가 있다.
〈선지교정〉
- ④ ✎ 재투자율의 가정에 있어 내부수익률법보다 순현재가치법이 더 합리적이다.
〈함정〉
- 재투자율 가정을 뒤바꾸는 함정 — IRR법의 재투자율은 '내부수익률', NPV법의 재투자율은 '요구수익률'이며, 합리성 면에서는 NPV법이 우수하다. 반대로 서술하면 틀린 진술이 된다.
- 가치가산원리는 절대액(NPV)에서만 성립하고 비율·수익률 개념(IRR, PI)에서는 성립하지 않는다는 점을 혼동하기 쉽다.