〈종합〉

기대·요구수익률의 정의와 투자판단 기준, 그리고 순영업소득 산정 시 재산세·영업경비·불량부채의 처리 방식을 묻는 이론 종합형 문항이다.

• 선지별로 개념 정의(요구수익률=최소, 기대수익률=예상)가 뒤바뀌었는지 확인
• 투자판단 기준(기대>요구)의 방향이 맞는지 점검
• NOI 산정 단계에서 재산세·영업소득세·불량부채가 어디서 처리되는지 구분

〈정답 ④〉

순영업소득(NOI)은 유효총소득에서 영업경비를 뺀 값이다. 재산세는 영업경비에 속해 차감하지만, 영업소득세는 세전현금흐름에서 다시 빼는 항목이라 NOI 산정 단계에서는 차감하지 않는다.

• 순영업소득(NOI) = 유효총소득(EGI) − 영업경비
• 영업경비에는 재산세·보험료·수선유지비·관리비 등이 포함됨
• 영업소득세는 세전현금흐름(BTCF)에서 차감해 세후현금흐름(ATCF)을 구하는 항목 — NOI 산정과 무관

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 요구수익률은 위험을 감안해 투자자가 요구하는 최소한의 수익률이다. '최대한의 수익률'이라 하면 기대수익률과 뜻이 뒤섞인다.
• ② ✕ 총투자수익률은 총투자액(지분+타인자본) 대비 순영업소득 등의 수익 비율을 따지는 개념이다. 세전현금수지를 지분투자액으로 나눈 것은 지분투자수익률이다.
• ③ ✕ 투자안 채택 기준은 기대수익률이 요구수익률보다 커야 한다. 기대수익률이 요구수익률보다 작으면 투자자가 원하는 최소 수익을 못 맞추는 셈이라 기각된다.
• ⑤ ✕ 회수 불가능한 임대료(불량부채)는 가능총소득에서 공실과 함께 차감해 유효총소득을 구하는 항목이다. 영업경비에 넣는 게 아니다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 요구수익률은 해당 부동산에 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률이다.
• ② ✎ 지분투자수익률은 세전현금수지를 지분투자액으로 나누어서 산정한다.
• ③ ✎ 기대수익률이 요구수익률보다 큰 경우 투자안이 채택된다.
• ⑤ ✎ 회수 불가능한 임대료수입은 가능총소득에서 차감하여 유효총소득을 산정한다.

〈함정〉

• 요구수익률을 '최대한의 수익률'이나 실현수익률처럼 서술해 기대수익률과 뒤바꾸는 함정 — 요구=최소한, 기대=예상, 실현=달성된 것으로 구분해야 함
• 영업경비에 재산세는 포함되지만 부채서비스액·영업소득세·감가상각비는 포함되지 않는다는 점을 혼동시키는 함정
• 회수불가능 임대료(불량부채)를 영업경비로 착각하게 하는 함정 — 이는 PGI에서 차감해 EGI를 구하는 항목