〈종합〉

부동산투자 위험의 유형 구분과 포트폴리오이론의 기본 명제를 묻는 이론 종합형 문항이다. 사업위험·인플레이션위험의 개념, 체계적 위험의 제거가능성, 효율적 프론티어의 의미를 정확히 알고 있는지를 확인한다.

• ㄱ: 경기침체로 인한 수익성 악화가 어떤 위험 유형에 속하는지 정의로 확인
• ㄴ: 고정금리대출에서 인플레이션이 대출자 위험에 미치는 방향을 판단
• ㄷ: 효율적 프론티어의 정의(동일 위험수준에서 최대수익) 적용
• ㄹ: 체계적 위험과 비체계적 위험 중 분산투자로 제거되는 대상이 무엇인지 대비

〈정답 ①〉

경기침체로 인한 수익성 악화는 사업위험이고, 효율적 프론티어 상에서는 위험을 더 지지 않고는 수익률을 높일 수 없다는 두 진술이 옳다.

• 사업위험은 부동산의 운영·수익성에 영향을 주는 위험(시장·운영·위치위험 포함)인데, 경기침체로 수익성이 나빠지는 것은 이 사업위험의 대표적 사례다.
• 효율적 프론티어는 각 위험수준에서 기대수익률이 최대인 투자안들을 연결한 선이므로, 그 선 위에서 더 높은 수익을 얻으려면 반드시 더 큰 위험을 감수해야 한다 — 위험을 늘리지 않고는 수익률이 오르지 않는다는 뜻이다.

〈오답선지 해설〉

• ㄴ ✕ 고정금리대출은 대출 기간 중 금리가 고정되므로, 예상보다 인플레이션이 심해지면 대출자가 실질적으로 받는 이자의 가치가 떨어진다. 즉 대출자의 인플레이션 위험은 낮아지는 게 아니라 오히려 커진다.
• ㄹ ✕ 개별 부동산의 특성(개별성)에서 오는 위험은 비체계적 위험이다. 비체계적 위험은 여러 자산에 분산투자하면 상쇄되어 줄어들지만, 경기변동·인플레이션 같은 체계적 위험은 포트폴리오를 구성해도 제거되지 않는다.

〈선지교정〉

• ㄴ ✎ 차입자에게 고정금리대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 커진다.
• ㄹ ✎ 개별 부동산의 특성으로 인한 비체계적 위험은 포트폴리오를 통해 제거할 수 있다.

〈함정〉

• 체계적 위험과 비체계적 위험을 뒤바꿔 서술하는 함정 — '체계적=제거불가/비체계적=제거가능'으로 고정해서 기억해야 한다.
• 고정금리대출이 인플레이션 위험을 줄여준다고 오해하기 쉬운데, 실제로는 금리를 고정해두었기 때문에 물가상승분을 반영하지 못해 대출자(채권자)의 위험이 커진다.