〈종합〉

원리금균등·원금균등·체증식 상환방식의 매기 상환구조와 누적이자·조기상환액·DTI를 비교하는 이론 문항으로, 각 방식의 시간에 따른 원금·이자 배분 패턴을 정확히 알고 있는지를 묻는다.

• 각 방식의 매기 원리금·원금상환액·대출잔액 추이를 표로 정리해둔다
• 누적 총이자(만기일시>원리금균등>원금균등)와 duration 순서를 함께 기억한다
• 조기상환액·DTI 비교는 해당 시점 대출잔액(=미상환 원금)의 크기로 판단한다

〈정답 ①〉

원리금균등상환방식은 매기 갚는 원리금 총액(원금+이자)이 일정하다. 초기에는 대출잔액이 커서 이자가 많고 원금은 적지만, 회차가 지날수록 잔액이 줄어 이자가 줄고 그만큼 원금상환액이 늘어난다.

• 원리금균등상환은 매기 원리금(원금+이자) 상환액을 대출금×저당상수로 고정시키는 방식이다.
• 매기 이자는 그 시점 대출잔액에 금리를 곱한 값이므로 잔액이 줄수록 이자도 줄어든다.
• 원리금 총액이 일정한 상태에서 이자분이 줄면, 남은 만큼이 원금상환분으로 배분되어 원금상환액은 점차 증가한다.

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ 만기까지 누적으로 내는 총 원리금(이자 포함)은 원금균등이 원금을 더 빨리 갚아나가 이자총액이 작고, 원리금균등이 이자를 천천히 줄여 이자총액이 더 크다. 즉 원리금균등의 누적상환액이 원금균등보다 크므로 진술이 반대다.
• ③ ✕ DTI는 연간 원리금상환액을 소득으로 나눈 값인데, 체증식은 초기 상환부담을 낮게 설계한 방식이라 대출실행 시점(1회차)의 원리금상환액이 원금균등의 1회차보다 작을 수 있다. '항상 더 크다'는 단정은 성립하지 않는다.
• ④ ✕ 조기상환 시점의 상환액(잔액 상당액)은 그 시점까지 원금을 얼마나 갚았는지에 좌우된다. 원금균등이 매기 원금을 일정하게 꾸준히 갚아가는 반면 원리금균등은 초기에 원금상환이 적어 잔액이 더 크게 남아있으므로, 조기상환액은 원리금균등이 원금균등보다 더 크다.
• ⑤ ✕ 체증식은 초기 상환액이 적고 원금상환이 더디게 이루어져 대출잔액이 오히려 다른 방식보다 늦게 줄어든다. 잔액이 늦게 줄면 이자부담도 커지므로 이자부담이 작다는 서술은 틀렸다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 원리금균등상환방식은 원금균등상환방식에 비해 전체 대출기간 만료 시 누적원리금상환액이 더 크다.
• ③ ✎ 대출실행시점에서 총부채상환비율(DTI)은 체증(점증)상환방식이 원금균등상환방식보다 작을 수 있다.
• ④ ✎ 대출금을 조기상환하는 경우 원금균등상환방식에 비해 원리금균등상환방식의 상환액이 더 크다.
• ⑤ ✎ 체증(점증)상환방식은 대출잔액이 다른 상환방식에 비해 더디게 감소하므로 이자부담이 더 크다.

〈함정〉

• 누적 총이자와 누적원리금 대소를 방향 반대로 외우는 경우 — 원금균등이 잔액을 빨리 줄이므로 누적 부담은 원금균등<원리금균등이다.
• 조기상환액 비교에서 '초기 상환부담이 큰 방식=원금균등'이라는 인상 때문에 조기상환액도 원금균등이 크다고 착각하기 쉬운데, 조기상환액은 그 시점 잔여 원금 크기로 판단해야 하며 원리금균등의 잔액이 더 크다.
• 체증식은 '점점 늘어난다'는 이름 때문에 잔액도 빨리 줄 것 같지만, 초기 원금상환이 적어 잔액감소가 느리고 이자부담이 오히려 크다는 점을 놓치기 쉽다.