〈종합〉

조건박스에 제시된 특징(소유자 통제력, 기밀유지 유리, 안일화, 전문성 낮음)을 통해 부동산관리 방식 중 직접(자치)관리를 골라내는 매칭형 문항이다. 각 관리방식의 장단점 축을 정확히 구분하는지를 묻는다.

• 조건박스의 네 특징을 직접관리·위탁관리·혼합관리의 장단점 표와 대조한다
• '기밀유지 유리+통제력 강함'과 '안일화+전문성 낮음'이라는 상반된 두 특징이 동시에 나타나는 방식이 직접관리임을 확인한다
• 외주관리·신탁관리는 위탁관리 계열, 혼합관리는 별도 단점(책임소재 불분명)을 가진다는 점으로 나머지를 배제한다

〈정답 ⑤〉

소유자가 직접 지휘·통제하면서 관리하는 방식이라 기밀유지에는 유리하지만, 관리요원이 안일해지고 전문성이 떨어지는 단점을 함께 갖는다. 이는 직접(자치)관리의 전형적인 특징이다.

• 소유자가 직접 관리인력을 두고 운영하므로 소유자의 의사와 지휘통제력이 그대로 관리에 반영된다
• 외부에 업무를 맡기지 않아 관리상 비밀(임대조건, 시설현황 등)이 외부로 새어나갈 위험이 적어 기밀유지에 유리하다
• 소유자와 관리요원 간 긴장관계가 약해 관리업무가 타성에 젖기 쉽고, 안일화될 우려가 크다
• 전문 관리업체처럼 체계화된 전문인력·시스템을 갖추기 어려워 전문성이 낮은 경향이 있다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 외주관리는 특정 업무(청소, 경비 등)를 외부 용역업체에 맡기는 방식으로, 위탁관리의 일종이다. 소유자의 직접 통제나 기밀유지 우위와는 거리가 멀다.
• ② ✕ 혼합관리는 직접관리와 위탁관리를 병행하는 방식으로, 일부 업무만 외부에 맡기다 보니 문제가 생겼을 때 책임소재가 불분명해지는 게 대표적 단점이다. 제시된 특징들은 순수 직접관리의 특징이다.
• ③ ✕ 신탁관리는 신탁회사에 소유권 및 관리권을 맡기는 전문적 위탁 형태로, 소유자의 직접 지휘통제력이 약화되고 전문성은 높아지는 방식이다.
• ④ ✕ 위탁관리는 전문업체에 맡겨 전문성과 효율성이 높고 대형건물에 적합하지만, 용역비 부담이 있고 기밀유지에는 불리하다. 안일화나 전문성 부족과는 반대되는 특징이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 외주관리는 소유자의 지휘통제력이 발휘되지 않고, 기밀유지에 불리하며, 전문성이 높은 경향이 있는 방식이다.
• ② ✎ 혼합관리는 직접관리와 위탁관리를 병행하며, 문제 발생 시 책임소재가 불분명해지기 쉬운 방식이다.
• ③ ✎ 신탁관리는 소유자의 지휘통제력이 약화되고, 전문성이 높은 경향이 있는 위탁관리 형태이다.
• ④ ✎ 위탁관리는 전문성이 높고 대형건물에 유리하나, 기밀유지에는 불리하고 용역비 부담이 있는 방식이다.

〈함정〉

• 직접(자기)관리와 위탁관리의 장단점을 뒤바꿔 외우는 경우가 많다. '기밀유지 유리·통제력 강함=직접관리', '전문성·대형건물 적합=위탁관리'라는 축으로 구분해야 한다.
• 혼합관리를 위탁관리의 하위개념으로 오인하기 쉬운데, 혼합관리의 단점은 책임소재 불분명이며 안일화·전문성 부족은 직접관리의 단점이다.