〈종합〉

부동산개발의 타당성분석 개념, 법률위험 관리, 신탁방식, 민간투자사업방식(BTO)의 정의를 묻는 종합형 문제다. BTO와 BTL의 정의를 뒤바꿔 낸 함정을 잡아내는 것이 핵심이다.

• 각 선지를 이론·법령상 정의와 대조한다
• BTO(이용료 직접 징수)와 BTL(국가 임차·임대료)의 구별축을 적용해 ⑤가 BTL의 정의임을 확인한다

〈정답 ⑤〉

준공과 동시에 시설소유권을 공공에 귀속시키고 민간이 시설관리운영권을 갖는다는 점까지는 맞지만, 그 다음 '공공이 시설을 임차하여 사용'하는 것은 BTL(Build-Transfer-Lease) 방식이다. BTO 방식에서는 민간 사업시행자가 직접 운영하며 이용자로부터 이용료를 징수한다.

• BTO=Build(건설)-Transfer(준공과 동시 소유권 국가·지자체 이전)-Operate(민간이 직접 운영, 이용자 이용료 징수) — 도로·터널 등 이용료 징수가 가능한 시설에 활용
• BTL=Build-Transfer(준공과 동시 소유권 이전)-Lease(국가·지자체가 임차하여 사용, 민간에 임대료 지급) — 학교·문화시설 등 이용료 징수가 곤란한 시설에 활용
• 선지는 '공공이 임차하여 사용'한다고 서술했으므로 BTL의 정의를 BTO 이름으로 바꿔 낸 오류

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률상 부동산개발업은 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업으로 정의된다.
• ② ○ 워포드가 분류한 법률위험은 인·허가나 이용계획 등 법적 규제 변화에서 오는데, 이미 이용계획이 확정된 토지를 매입하면 이런 규제 변화 위험을 줄일 수 있다.
• ③ ○ 시장성분석은 개발될 부동산이 현재나 미래 시장에서 매매·임대될 수 있는 경쟁력, 즉 시장에서 소화될 가능성을 분석하는 단계다.
• ④ ○ 토지(개발)신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 직접 개발을 수행한 뒤 분양·임대 수익을 신탁자(원소유자)에게 돌려주는 구조다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ BTL(build-transfer-lease)방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자 사업방식이다.

〈함정〉

• BTO와 BTL의 정의를 서로 바꿔 서술하는 함정 — 이용료를 직접 걷는 쪽이 BTO, 국가가 임차해 임대료를 지급하는 쪽이 BTL이라는 구별축으로 판별해야 한다