〈종합〉

지역분석과 개별분석의 목적·판정대상·성격·실시순서를 정확히 구별하는지 묻는 이론 문항이다. 순서를 뒤바꾼 서술을 찾아내는 것이 핵심이다.

• 각 선지가 지역분석·개별분석 중 어느 단계의 목적·판정대상·성격을 말하는지 구분
• 실시순서 관련 서술(④)을 별도로 검토 — 지역분석이 표준적 이용을 정하고 이를 기준으로 개별분석이 최유효이용을 판정하므로 지역분석이 선행

〈정답 ④〉

감정평가는 대상부동산이 속한 지역의 표준적 이용과 가격수준을 먼저 파악한 뒤, 그것을 기준으로 대상부동산 자체의 최유효이용을 판정하는 순서로 진행된다. 따라서 개별분석을 지역분석보다 먼저 한다는 서술은 순서가 뒤바뀐 것이다.

• 지역분석은 대상부동산이 속한 인근지역·유사지역·동일수급권의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 거시적 분석
• 개별분석은 그 표준적 이용을 기준으로 대상부동산 개별의 최유효이용을 판정하는 미시적 분석
• 지역분석에서 얻은 표준적 이용이 개별분석의 최유효이용 판정 기준이 되므로, 지역분석을 먼저 하고 개별분석을 나중에 하는 것이 논리적 순서

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 지역분석의 목적이 바로 그 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 데 있다.
• ② ○ 지역분석의 대상은 인근지역, 유사지역, 그리고 이 둘을 포함하는 동일수급권이다.
• ③ ○ 개별분석은 대상부동산 개별요인을 분석해 최유효이용을 판정하는 단계다.
• ⑤ ○ 지역분석은 지역 전체를 보는 거시적 분석, 개별분석은 대상부동산 하나를 보는 미시적 분석으로 성격이 대비된다.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.

〈함정〉

• 실시 순서를 뒤바꿔 개별분석을 먼저 한다고 서술하는 함정 — 지역분석에서 얻은 표준적 이용이 개별분석의 최유효이용 판정 기준이 되므로 지역분석이 항상 선행한다는 점으로 거른다.