〈종합〉

적산법·임대사례비교법·수익분석법 세 임료 감정평가방법의 산식 빈칸을 채워 각 요소(기대이율·비준임료·수익분석법)의 명칭을 정확히 아는지 묻는 문항이다. 가액 산정의 3방식(원가법·거래사례비교법·수익환원법)과 이름이 비슷해 혼동을 유도하는 것이 출제 의도다.

• 적산법 산식의 곱셈요소가 기초가액에 대한 이율이라는 점에서 '기대이율'과 '환원이율'을 구별한다.
• 임대사례비교법의 산출물 명칭이 '비준임료'임을 확인하고 지불임료·실질임료 같은 임대료 종류 용어와 혼동하지 않는다.
• 순수익+필요제경비 산식의 방법명이 '수익분석법'임을 확인하고 가액을 구하는 '수익환원법'과 구별한다.

〈정답 ①〉

적산법의 곱셈요소는 기초가액에 대한 기대이율이고, 임대사례비교법으로 구하는 임료는 비준임료이며, 순수익에 필요제경비를 더해 임료를 구하는 방법은 수익분석법이다.

• 적산법 산식: 적산임료 = 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비 — 여기서 곱하는 이율은 기초가액에 대해 임대인이 기대하는 수익률인 '기대이율'이며, 물건 가액을 구할 때 쓰는 '환원이율'과는 다른 개념이다.
• 임대사례비교법으로 산출되는 임료의 명칭은 '비준임료'다. 지불임료·실질임료는 임대료의 종류를 가리키는 용어일 뿐 이 산식의 산출물 명칭이 아니다.
• 순수익에 필요제경비를 더해 임료를 구하는 방식은 '수익분석법'이다. 물건의 가액을 구하는 수익환원법과 이름이 비슷해 혼동하기 쉽지만, 임료를 구하는 방법은 반드시 수익분석법이라 불러야 한다.

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ ㄱ에 환원이율을 넣었는데, 적산법 산식의 곱셈요소는 기초가액에 대한 기대이율이다. 환원이율은 수익환원법에서 순수익을 가액으로 환산할 때 쓰는 이율로 임료 산정과는 다르다. 또 ㄷ의 수익분석법 자체는 맞지만 ㄱ·ㄴ이 틀려 전체가 틀린 조합이다.
• ③ ✕ ㄱ의 환원이율은 적산법이 아니라 가액을 구하는 수익환원법에서 쓰는 이율이고, ㄴ의 지불임료는 임료의 지급 형태를 가리키는 용어일 뿐 임대사례비교법의 산출물 명칭이 아니다. ㄷ의 수익환원법도 가액을 구하는 방법이지 임료를 구하는 방법의 명칭이 아니다.
• ④ ✕ ㄱ·ㄴ은 맞지만 ㄷ에 수익환원법을 넣었다. 순수익에 필요제경비를 더해 임료를 구하는 방법은 수익환원법이 아니라 수익분석법이라 불러야 한다.
• ⑤ ✕ ㄱ의 환원이율은 적산법에 쓰이는 이율이 아니며, ㄴ의 실질임료는 임대료의 실제 지급 성격을 가리키는 개념이지 임대사례비교법 산출물의 명칭이 아니다. ㄷ의 수익환원법 역시 가액을 구하는 방법으로 임료 산정법과는 이름이 다르다.

〈선지교정〉

• ② ✎ ㄱ: 기대이율, ㄴ: 비준임료, ㄷ: 수익분석법이다.
• ③ ✎ ㄱ: 기대이율, ㄴ: 비준임료, ㄷ: 수익분석법이다.
• ④ ✎ ㄷ: 수익분석법이다.
• ⑤ ✎ ㄱ: 기대이율, ㄴ: 비준임료, ㄷ: 수익분석법이다.

〈함정〉

• 적산법의 곱셈요소를 '환원이율'로 착각하기 쉬운데, 환원이율은 가액을 구하는 수익환원법에서 쓰이고 적산법에는 기대이율이 쓰인다.
• 순수익+필요제경비로 임료를 구하는 방법의 명칭을 '수익환원법'으로 헷갈리기 쉬운데, 임료를 구하는 방법은 반드시 '수익분석법'이라 불러야 한다.
• 지불임료·실질임료는 임대료의 지급 형태·성격을 가리키는 용어일 뿐, 임대사례비교법 산출물의 명칭인 '비준임료'와는 다른 개념이다.