〈종합〉

부동산 운영수지를 가능총소득에서 세후현금흐름까지 단계별로 산정하는 산식을 정확히 아는지 묻는 이론 문항이다. 각 단계에서 무엇을 더하고 빼는지가 핵심이다.

• PGI→EGI→NOI→BTCF→ATCF 5단계 산식을 차례로 떠올린다
• 각 선지의 산식을 이 흐름과 대조해 '더한다/뺀다'가 맞는지 확인한다
• ③에서 NOI를 '영업외수입을 더한 소득'으로 서술한 부분이 EGI 단계의 가산과 중복·오류임을 짚어낸다

〈정답 ③〉

순영업소득(NOI)은 유효총소득에서 영업경비를 차감해 구하는 소득이다. 영업외수입을 더하는 단계가 아니다 — 기타소득(영업외수입)은 이미 유효총소득을 산정할 때 가산이 끝난 항목이다.

• 운영수지 산정 순서는 PGI→EGI→NOI→BTCF→ATCF의 5단계로 이어짐
• EGI(유효총소득) = PGI − 공실·불량부채 + 기타소득(영업외수입) — 영업외수입은 이 단계에서 이미 가산됨
• NOI(순영업소득) = EGI − 영업경비 — '영업외수입을 더한 소득'이 아니라 '영업경비를 뺀 소득'

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 가능총소득(PGI)은 대상 부동산이 100% 임대되었다고 가정할 때의 최대 소득으로, 단위면적당 임대료에 임대면적(임대단위 수)을 곱해 구한다.
• ② ○ 유효총소득(EGI)은 PGI에서 공실·불량부채(대손)에 따른 손실을 빼고, 주차료·자판기 수입 같은 기타 수입을 더해 구한다.
• ④ ○ 세전현금흐름(BTCF)은 순영업소득에서 매년 원리금으로 나가는 부채서비스액을 뺀 값이다. NOI는 자금조달과 무관한 소득이므로, 대출로 인한 상환분은 이 단계에서 처음 반영된다.
• ⑤ ○ 세후현금흐름(ATCF)은 세전현금흐름에서 그해 부담한 영업소득세를 차감해 구한다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소득이다.

〈함정〉

• NOI를 'EGI에 영업외수입을 더한 것'으로 착각하기 쉬운데, 영업외수입(기타소득)은 이미 EGI 단계에서 가산이 끝난 항목이다. NOI 단계에서 하는 일은 EGI에서 영업경비를 '빼는' 것뿐이다.
• PGI→EGI→NOI→BTCF→ATCF는 갈수록 계속 빼는 흐름이라는 점을 기억하면, '더한다'는 서술이 나오는 단계(NOI, BTCF)를 바로 걸러낼 수 있다.