〈종합〉

워포드의 개발위험 3분류(법률·시장·비용위험)와 그 위험들의 통제 가능성 구분을 아는지 묻는 문항이다. 특히 인·허가 지연위험이 사업주체가 스스로 다스릴 수 없는 위험이라는 점이 핵심 포인트다.

• 워포드의 위험 3분류(법률·시장·비용)를 먼저 떠올린다
• 각 위험이 통제 가능한지(내부 관리 요인) 통제 불가능한지(외부 요인)를 구분한다
• 인·허가 지연위험은 행정 변화라는 외부 요인에서 발생하므로 통제 불가능 위험으로 판별한다

〈정답 ③〉

인·허가 지연위험은 행정청의 정책·행정 변화에서 비롯되는 것이어서 시행사나 시공사가 아무리 잘 관리하려 해도 스스로 통제할 수 없는 위험이다. 이를 '스스로 관리할 수 있는 위험'이라고 한 서술이 틀렸다.

• 인·허가 지연위험은 행정의 변화(정책·규제 변경, 심의 지연 등)에서 발생하므로 사업주체의 내부 관리 역량과 무관하게 발생 — 통제 불가능 위험으로 분류
• 반면 공사비 관리, 분양가 책정, 마케팅 전략 등은 사업주체가 재량으로 조정 가능한 통제 가능 위험에 해당 — 인·허가 지연위험과 성격이 다름

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 워포드는 부동산개발이 안고 가는 위험을 법률위험(인·허가 등 법적 규제), 시장위험(수요·가격 변동), 비용위험(공사비 증가) 세 가지로 나눈다.
• ② ○ 개발사업은 기획부터 완공·분양까지 통상 몇 년씩 걸리는데, 그 기간이 길수록 그 사이 시장 상황이 바뀔 여지도 커져서 다양한 시장위험에 노출되는 정도가 커진다.
• ④ ○ 이용계획이 이미 확정되어 있는 토지를 사면 향후 용도지역·용도계획 변경이나 인·허가 관련 법적 다툼에 휘말릴 가능성이 줄어들어 법률위험을 낮출 수 있다.
• ⑤ ○ 개발기간 중 수요·공급, 가격, 경기 흐름이 어떻게 바뀔지 미리 다 예측할 수 없는데, 이 예측 불가능한 불확실성 자체가 곧 시장위험의 본질이다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 부동산개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인·허가 지연위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 없는 위험에 해당한다.

〈함정〉

• 행정 변화로 인한 인·허가 지연위험을 시행사·시공사가 관리할 수 있는 위험으로 착각하기 쉽다 — 이는 사업주체 내부 역량이 아니라 외부 행정에서 비롯되는 것이므로 통제 불가능 위험으로 분류된다는 점을 기준으로 걸러야 한다.