〈종합〉

토지의 4대 자연적 특성(부동성·부증성·영속성·개별성)이 어떤 부동산활동·현상을 낳는지 짝을 맞히는 문항으로, 부증성의 파생효과를 물리적 공급과 용도적 공급으로 구분하는 능력을 확인한다.

• 각 선지가 어떤 특성-파생현상 짝인지 먼저 확인
• 부증성 관련 선지는 물리적 공급과 경제적(용도적) 공급을 구분해서 검증

〈정답 ⑤〉

부증성은 토지의 물리적(절대적) 공급을 늘릴 수 없게 만들 뿐, 용도전환·합병·분할 등을 통한 경제적(용도적) 공급은 여전히 증가시킬 수 있다.

• 부증성은 생산·재생산이 불가능하다는 특성으로 물리적 공급을 완전비탄력적으로 만듦
• 용도의 다양성(인문적 특성)에 따라 하나의 토지가 여러 용도로 경합 가능 → 용도전환·합병·분할로 특정 용도의 공급(경제적·용도적 공급)은 증가 가능
• 따라서 '이용전환을 통한 용도적 공급을 늘릴 수 없다'는 서술은 물리적 공급과 용도적 공급을 혼동한 오류

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 토지가 늘어나지 않으니 한정된 토지를 두고 지대·지가가 형성되고, 주어진 토지를 가장 효율적으로 써야 한다는 최유효이용 원칙도 여기서 나온다.
• ② ○ 완전히 동일한 토지는 없다는 개별성 때문에 일물일가 법칙이 적용되지 않고, 부동산활동과 시장분석도 개별 필지 단위로 이루어진다.
• ③ ○ 토지가 이동하지 않는다는 부동성 때문에 위치가 고정된 토지에 지방자치단체가 재산세 등을 부과할 수 있고, 이는 지방세수의 근거가 된다.
• ④ ○ 영속성으로 인해 토지는 감가상각이 적용되지 않고 미래에도 계속 수익을 낳는다고 보므로, 장래 수익을 자본화하는 직접환원법(소득접근법)의 전제가 된다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 토지의 부증성으로 인해 물리적 공급은 늘릴 수 없지만, 이용전환·합병·분할 등을 통한 토지의 용도적(경제적) 공급은 여전히 늘릴 수 있다.

〈함정〉

• 부증성 때문에 물리적 공급이 불가능한 것과 용도적(경제적) 공급이 불가능한 것을 같다고 보는 착각 — 용도전환·합병·분할로 특정 용도의 공급은 증가 가능하므로 구분해야 한다.
• 외부효과·조세수입 근거를 부동성이 아니라 개별성이나 부증성으로 잘못 연결하는 혼동 — 위치 고정성(부동성)이 지역분석·조세부과의 근거임을 확인해야 한다.