〈종합〉

부동산금융의 핵심 제도들 — 지분금융과 부채금융의 구분, 원리금균등상환, 주택연금, MBS의 유형별 위험부담 구조를 종합적으로 묻는 문항이다. 각 선지가 다루는 제도의 세부 내용을 정확히 알고 있는지 확인하는 것이 출제 의도다.

• 지분·부채금융 분류표로 ①을 먼저 검증한다
• 원리금균등상환의 상환구조(초기 이자비중↑→후기 원금비중↑)로 ②를 검증한다
• 주택연금의 소유권 비이전 원칙으로 ③을 짚어 오답을 찾는다
• MBB의 원리금 지급주체(발행자)로 ④를 검증한다
• CMO의 다계층 트랜치 구조로 ⑤를 검증한다

〈정답 ③〉

주택연금은 주택에 저당권 또는 신탁등기로 담보만 설정할 뿐, 연금이 개시되더라도 주택소유권은 그대로 가입자에게 남는다. 소유권이 연금지급기관으로 이전된다는 서술이 틀렸다.

• 주택연금은 고령의 주택소유자가 소유 주택에 저당권설정등기 또는 신탁등기 방식으로 담보를 제공하고, 한국주택금융공사의 보증을 받아 매월 노후생활자금을 대출받는 제도다
• 가입자는 계속 그 주택에 거주하며, 수령기간이 길어질수록 대출잔액(빚)만 누적되어 늘어날 뿐 소유권 자체는 이전되지 않는다
• 연금 종료(사망 등) 시에도 주택소유권이 연금지급기관에 이전되는 것이 아니라, 대출잔액을 정산하는 방식으로 처리된다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 부동산투자회사(REITs)와 조인트벤처는 투자자에게 소유권(지분) 형태로 자금을 조달하는 방식이라 지분금융에 해당한다. 신디케이트·공모증자와 같은 계열이다.
• ② ○ 원리금균등상환은 매기 상환액(원금+이자)이 동일하다. 초기에는 대출잔액이 커서 이자비중이 높고 원금비중이 낮지만, 시간이 지나 잔액이 줄수록 이자비중이 줄고 원금비중이 커진다.
• ④ ○ MBB는 채권형 증권으로 유동화기관(발행자)이 초과담보를 제공하고 원리금 지급을 스스로 책임진다. 차입자가 채무불이행하더라도 발행자가 투자자에게 원리금을 지급해야 하므로 투자자는 채무불이행위험을 지지 않는다.
• ⑤ ○ CMO는 동일한 저당풀을 여러 트랜치로 쪼개어, 상환우선순위와 만기·이자율이 서로 다른 다양한 MBS를 발행하는 다계층 구조를 특징으로 한다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 주택담보노후연금은 연금개시 시점 이후에도 주택소유권이 가입자에게 그대로 남고 연금지급기관으로 이전되지 않는다.

〈함정〉

• '연금'이라는 이름 때문에 소유권이 넘어간다고 오해하기 쉬운데, 주택연금은 저당권/신탁등기로 담보만 설정하는 대출 제도이지 소유권 이전이 아니다
• MBB를 지분형 MPTS와 혼동해 채무불이행위험을 투자자가 진다고 착각하기 쉽다. MBB는 발행자가 초과담보까지 제공하며 원리금 지급을 책임지는 채권형이다