부채감당률(debt coverage ratio)에 관한 설명으로 틀린 것은?
- ① 부채감당률이란 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다.
- ② 부채서비스액은 매월 또는 매년 지불하는 이자지급액을 제외한 원금상환액을 말한다. ✔
- ③ 부채감당률이 2, 대부비율이 50%, 연간 저당상수가 0.1이라면 (종합)자본환원율은 10%이다.
- ④ 부채감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 부채서비스액을 감당하기에 부족하다는 것이다.
- ⑤ 대출기관이 채무불이행 위험을 낮추기 위해서는 해당 대출조건의 부채감당률을 높이는 것이 유리하다.
해설 보기
〈종합〉
부채감당률(DCR)의 정의와 관련 재무비율·환원율 계산을 묻는 문항으로, 부채서비스액의 구성요소를 정확히 아는지가 핵심이다.
- DCR=NOI÷부채서비스액이라는 정의부터 확정한다
- 부채서비스액이 원금+이자 전액인지 이자만인지 원금만인지 구분한다
- ③은 DCR·대부비율·저당상수를 연결하는 산식으로 직접 계산해 검증한다
- DCR<1의 의미와 대출기관 입장에서의 위험 해석을 상식적으로 대응시킨다
〈정답 ②〉
부채서비스액은 이자지급액을 제외한 원금상환액이 아니라, 매 기간 갚아야 할 원금과 이자를 합한 원리금 전액을 말한다.
- 부채감당률(DCR) = 순영업소득(NOI) ÷ 부채서비스액에서, 분모인 부채서비스액은 저당대출의 원금상환분과 이자지급분을 모두 합친 원리금 상환액이다.
- 이자만 내고 원금은 나중에 갚는 특수한 대출을 제외하면 일반적인 저당대출은 매기 원리금을 함께 상환하므로, 부채서비스액에서 이자를 빼고 원금만 남기면 실제 상환부담을 축소해 계산하게 된다.
- 따라서 '이자지급액을 제외한 원금상환액'이라는 서술은 부채서비스액의 정의를 잘못 좁혀 놓은 것이다.
〈오답선지 해설〉
- ① ○ DCR은 순영업소득이 매기 갚아야 할 부채서비스액의 몇 배인지를 보여주는 지표다. NOI÷부채서비스액으로 정의되므로 배수 개념 서술이 맞다.
- ③ ○ 부채감당률(NOI÷부채서비스액)=2, 대부비율(융자액÷부동산가치)=50%, 저당상수(부채서비스액÷융자액)=0.1이 주어졌다. 부채서비스액=융자액×0.1이고, NOI=부채서비스액×2=융자액×0.2다. 종합자본환원율=NOI÷부동산가치=(융자액×0.2)÷(융자액÷0.5)=0.2×0.5=10%로 계산이 맞는다.
- ④ ○ DCR이 1보다 작다는 것은 NOI가 부채서비스액보다 적다는 뜻이므로, 순영업소득만으로는 매기 갚아야 할 원리금을 다 감당하지 못한다는 의미다.
- ⑤ ○ DCR이 높을수록 NOI가 부채서비스액을 여유 있게 상환할 수 있다는 뜻이므로, 대출기관 입장에서는 채무불이행 위험이 낮은 대출조건이 된다. 그래서 대출기관은 높은 DCR을 요구하는 것이 유리하다.
〈함정〉
- 부채서비스액을 '원금만' 또는 '이자만'으로 좁혀 기억하는 경우가 많다 — 정의상 원리금(이자+원금) 전액이라는 점을 고정해야 한다.
- DCR<1을 '상환 여력이 충분하다'로 거꾸로 읽는 실수가 잦다 — 1보다 작으면 NOI가 부족해 상환이 어렵다는 뜻이다.