〈종합〉

부동산투자의 위험-수익 관계와 위험관리기법(평균분산결정법·보수적 예측·위험조정할인율·민감도분석) 각각의 정의를 옳게 알고 있는지 묻는 이론 종합 문항이다.

• 위험과 수익(요구수익률)의 관계가 정(+)인지 먼저 확정한다
• 각 기법(민감도분석·보수적 예측·평균분산결정법·위험조정할인율법)의 정의를 하나씩 대응시켜 방향이 뒤집힌 서술을 찾는다

〈정답 ④〉

위험조정할인율법은 위험이 클수록 요구수익률(할인율)을 더 높게 잡아 그만큼 미래소득의 현재가치를 낮춰 반영하는 방법이다. 위험한 투자에 낮은 할인율을 적용한다는 서술은 위험-수익의 정(+)관계를 거꾸로 뒤집은 것이다.

• 위험조정할인율법: 위험을 반영해 할인율을 조정한 뒤 장래 기대소득을 현재가치로 환산하는 기법
• 위험과 요구수익률(할인율)은 정(+)의 관계 — 위험이 클수록 투자자는 더 높은 보상(높은 할인율)을 요구
• 따라서 위험한 투자일수록 낮은 할인율이 아니라 높은 할인율을 적용해야 함 — 방향이 반대로 서술되어 틀린 진술

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 부동산투자에서 위험이 커질수록 그에 대한 보상으로 요구되는 수익률도 커진다 — 위험과 수익은 서로 비례하는 정(+)의 관계다.
• ② ○ 평균분산결정법은 여러 투자대안의 기대수익률 평균과 그 분산(또는 표준편차)을 비교해, 기대수익률이 같으면 분산이 작은 쪽을, 분산이 같으면 기대수익률이 높은 쪽을 선택하는 방법이다.
• ③ ○ 보수적 예측방법은 수익 추계치를 일부러 낮춰 잡아, 실제보다 낙관적으로 예측했을 때 생길 수 있는 위험을 사전에 상당 부분 걷어내려는 접근이다.
• ⑤ ○ 민감도분석은 임대료, 공실률, 금리 같은 투입변수를 바꿔가며 그 변화가 순현재가치나 내부수익률 같은 결과치에 얼마나 영향을 주는지 살펴보는 기법이다.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우, 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용한다.

〈함정〉

• 위험조정할인율의 방향을 헷갈리는 경우가 많다: 위험이 클수록 할인율을 '낮춘다'가 아니라 '높인다' — 위험-수익 정(+)관계를 그대로 할인율에 적용하면 된다.