〈종합〉

할인현금흐름분석법(DCF)의 기본 개념·현금흐름 구성·소속 기법을 묻고, 마지막에 DCF 할인율의 정체를 다른 수익률 개념과 바꿔치기해 옳지 않은 서술을 찾게 한 문항이다.

• DCF의 정의(현재가치 할인)와 현금흐름 추계방법, 지분복귀액 포함 여부, 소속 기법(NPV·IRR·PI)까지는 통상적 정의라 옳음을 확인
• 마지막 선지에서 '요구수익률' 자리에 세후수익률·자본환원율·지분배당률을 넣었는지 확인해 정오 판단

〈정답 ⑤〉

할인현금흐름분석법에서 미래 현금흐름을 할인하는 데 쓰는 할인율은 투자자가 요구하는 요구수익률이다. 세후수익률·종합자본환원율·지분배당률은 요구수익률 산정의 근거나 다른 수익률 개념으로 쓰이는 것이지, DCF의 할인율 자체를 지칭하는 표현이 아니다.

• DCF는 장래 현금흐름을 '요구수익률'로 할인하여 현재가치화하는 기법 — 세후수익률·자본환원율·지분배당률은 요구수익률과 구별되는 별개의 수익률 개념
• 자본환원율은 순영업소득을 부동산가치로 나눈 값(직접환원법의 개념)이고 지분배당률은 지분투자자의 현금흐름 기준 수익률로, DCF 할인율의 정의 그 자체가 아님

〈오답선지 해설〉

• ① ○ DCF는 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인해서 투자타당성을 판단하는 기법이라는 정의 그대로다.
• ② ○ 현금흐름 추계는 대상부동산의 과거·현재 자료와 비교 가능한 부동산의 시장자료를 토대로 여러 미래예측기법을 활용해 이루어진다는 서술로, DCF의 현금흐름 추계 방법을 옳게 설명한다.
• ③ ○ 현금흐름에는 보유기간 중 발생하는 영업소득뿐만 아니라 처분 시 받는 지분복귀액도 포함된다 — DCF 현금흐름 구성의 기본 내용이다.
• ④ ○ 순현재가치법(NPV)·내부수익률법(IRR)·수익성지수법(PI)은 모두 미래현금흐름을 할인해 투자분석을 하는 DCF 계열 기법이다. 회수기간법이나 회계적이익률법처럼 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인기법과 대비된다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 할인현금흐름분석법에서 사용하는 할인율은 요구수익률이다.

〈함정〉

• 요구수익률과 자본환원율·지분배당률을 같은 개념처럼 섞어 쓰는 함정 — 자본환원율은 순영업소득/부동산가치, 지분배당률은 지분현금흐름 기준 수익률로 DCF의 할인율(요구수익률)과는 별개 개념이다.