다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익가액은?(단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임)
○ 가능총소득: 5,000만원
○ 공실손실상당액: 가능총소득의 5%
○ 유지관리비: 가능총소득의 3%
○ 부채서비스액: 1,000만원
○ 화재보험료: 100만원
○ 개인업무비: 가능총소득의 10%
○ 기대이율 4%, 환원율 5%
- ① 6억원
- ② 7억 2,000만원
- ③ 8억 2,000만원
- ④ 9억원 ✔
- ⑤ 11억 2,500만원
해설 보기
〈종합〉
조건박스에 나열된 여러 항목 중 순영업소득(NOI) 계산에 실제로 반영되는 항목(공실손실상당액·유지관리비·화재보험료)과 반영되지 않는 항목(부채서비스액·개인업무비)을 걸러낸 뒤, NOI를 환원율로 나눠 수익가액을 구하는 전형적인 직접환원법 계산 문제다.
- 가능총소득에서 공실손실상당액을 차감해 유효총소득 산출
- 영업경비 중 유지관리비와 화재보험료를 차감해 순영업소득 도출 — 부채서비스액과 개인업무비는 순영업소득 계산에서 제외
- 순영업소득을 환원율 5%로 나누어 수익가액 계산
〈정답 ④〉
가능총소득에서 공실손실상당액, 유지관리비, 화재보험료를 차감해 순영업소득 4,500만원을 구하고, 이를 환원율 5%로 나누면 수익가액 9억원이 나온다.
- 가능총소득(PGI) 5,000만원에서 공실손실상당액(PGI의 5%=250만원)을 차감해 유효총소득(EGI)=4,750만원 산출
- 영업경비(OE)로 유지관리비(PGI의 3%=150만원)와 화재보험료(100만원)를 차감 — 둘 다 부동산 운영에 실제로 소요되는 비용이라 OE에 포함됨
- 부채서비스액 1,000만원(대출 원리금 상환액)과 개인업무비(PGI의 10%=500만원, 소유자 개인 용도 지출)는 부동산 자체의 운영비용이 아니므로 NOI 계산에서 제외
- 순영업소득(NOI) = 4,750만원 − 150만원 − 100만원 = 4,500만원
- 수익가액 = NOI ÷ 환원율 = 4,500만원 ÷ 0.05 = 9억원
〈함정〉
- 부채서비스액을 영업경비처럼 여겨 순영업소득에서 차감하면 안 된다 — 대출 상환액은 부동산 자체의 운영비용이 아니라 소유자의 금융비용이라 NOI 산정에서 제외한다.
- 화재보험료는 소멸성 보험료로서 부동산 운영에 실제로 드는 영업경비이므로 반드시 차감해야 하는데, 이를 빠뜨리면 NOI가 4,600만원으로 계산되어 오답(9억 2,000만원 방향)이 나온다.
- 개인업무비는 소유자 개인 용도의 지출이라 부동산 임대 운영과 무관하므로 순영업소득 계산에서 제외해야 한다.