본질 · 공인중개사 기출

감정평가에 관한 규칙상 용어 정의로 틀린 것은?

① 시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
② 동일수급권은 대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
③ 기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
④ 적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
⑤ 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 가산하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. ✔

해설 보기

「감정평가에 관한 규칙」 제2조의 용어 정의를 그대로 지문화한 뒤 핵심어 하나를 바꿔 낸 정오형 문항으로, 감가수정의 '공제'를 '가산'으로 바꿔 낸 것이 정답이다.

각 선지를 규칙 제2조 각 호 정의와 문장 대 문장으로 대조한다
원가법의 산식(재조달원가-감가수정=가액)을 떠올려 감가수정이 가치를 낮추는 작업임을 확인, '가산'이라는 서술이 논리적으로 성립하지 않음을 잡아낸다

감가수정은 감가요인에 해당하는 금액을 재조달원가에서 '공제'해서 가액을 적정화하는 작업이다. '가산'한다고 서술하면 원가법의 논리(재조달원가에서 감가액을 빼서 현재가액을 구함) 자체가 뒤집힌다.

감정평가에 관한 규칙 제2조 제12호 감가수정의 정의: 물리적·기능적·경제적 감가요인에 해당하는 금액을 재조달원가에서 '공제'하여 기준시점의 가액을 적정화하는 작업
선지는 '재조달원가에 가산하여'라고 서술 — 원가법(재조달원가-감가수정=가액)의 산식과 정면으로 배치

① ○ 규칙 제2조 제1호 시장가치 정의를 그대로 옮긴 서술이다 — 통상적 시장에서 충분한 기간 공개된 후 성립 가능성이 가장 높은 가액.
② ○ 규칙 제2조 제15호 그대로다. 동일수급권은 대체·경쟁관계가 있는 권역으로, 대상부동산이 속한 인근지역과 그 밖의 유사지역을 모두 포괄하는 더 넓은 개념이다.
③ ○ 규칙 제2조 제2호 그대로다. 기준시점은 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말하며, 원칙적으로 가격조사를 완료한 날짜가 된다.
④ ○ 규칙 제2조 제6호 적산법 정의 그대로다. 기초가액에 기대이율을 곱해 나온 기대수익에 필요경비를 더해 임대료를 산정하는 방식이다.

⑤ ✎ 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

원가법의 산식이 '재조달원가-감가수정=가액'임을 떠올리지 못하면 '가산'과 '공제'를 헷갈릴 수 있다 — 감가수정은 가치를 낮추는 작업이므로 반드시 공제라는 점을 산식으로 확인해야 한다.
적산법(기초가액×기대이율+필요경비=임대료)과 수익분석법(총수익 분석 순수익+필요경비=임대료)의 산출 근거를 서로 바꿔 내는 것이 이 유형의 전형적 함정인데, 이 문항의 ④는 정의를 그대로 써서 옳은 선지로 나왔다.