〈종합〉

부동산시장의 특성·효율적 시장·탄력성에 따른 균형변화 등 여러 이론 논점을 한 문항에 섞어 놓고 틀린 서술을 고르게 한 문제다. 핵심은 효율적 시장 3유형(약성·준강성·강성)의 반영정보 범위를 정확히 구분하는 것.

• ①은 반영되는 정보의 범위를 기준으로 약성·준강성·강성 3유형의 정의를 대조해 어느 유형에 해당하는 서술인지 확인한다
• ③은 공급증가→균형가격 하락 상황에서 수요탄력성과 하락폭의 관계를 방향성으로 점검한다
• 나머지 선지는 부동산시장의 자연적 특성(정보비대칭, 거래비용·비가역성, 공·사적 제한)에 관한 표준 서술과 대조해 옳음을 확인한다

〈정답 ①〉

준강성 효율적 시장은 과거정보와 '현재 공표된' 정보까지만 가치에 반영된 시장이다. 공표되지 않은 미공개정보까지 이미 반영되어 있는 시장은 강성 효율적 시장이다.

• 효율적 시장은 반영되는 정보범위에 따라 약성(과거정보)·준강성(과거+공표정보)·강성(과거+공표+미공개정보)으로 구분됨
• 준강성 시장에서는 미공개정보를 이용하면 초과이윤을 얻을 수 있음 — 즉 미공개정보는 아직 가치에 반영되지 않았다는 뜻
• '공표된 것이건 그렇지 않은 것이건 어떠한 정보도' 이미 반영되어 있다는 서술은 강성 효율적 시장의 정의에 해당함

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 부동산시장은 거래의 은밀성과 개별성 때문에 정보가 모든 참여자에게 균등하게 공개되지 않는다. 이런 정보 비대칭은 매수인·매도인 간 협상력 차이를 낳아 가격이 시장 균형과 어긋나게 형성될 수 있다.
• ③ ○ 공급이 증가하면 공급곡선이 우측 이동해 균형가격이 내려가는데, 이때 수요곡선이 가팔라(비탄력적)질수록 새 균형점을 찾기 위해 가격이 더 크게 떨어져야 한다. 수요의 가격탄력성이 작을수록 균형가격 하락폭이 커진다는 서술은 이 원리와 일치한다.
• ④ ○ 부동산은 등기·중개·세금 등으로 거래비용이 크고, 일단 잘못된 이용을 하면 원상회복이 어려운 비가역성을 갖는다. 그만큼 의사결정을 지원하는 분석·판단의 역할이 일반재화보다 더 크게 요구된다.
• ⑤ ○ 용도지역·지구, 건축규제 같은 공적 제한과 계약상 특약 같은 사적 제한이 부동산에는 많이 걸려 있다. 이런 제한은 이용가능성과 수급에 영향을 주어 가격 변동의 요인이 된다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 강성 효율적 시장은 공표된 것이건 그렇지 않은 것이건 어떠한 정보도 이미 가치에 반영되어 있는 시장이다.

〈함정〉

• 약성·준강성·강성을 반영정보 범위(과거→과거+공표→과거+공표+미공개)로 정확히 구분하지 못하면 ①의 오류를 놓친다. '어떠한 정보도 반영'이라는 문구는 미공개정보까지 포함하는 강성 시장의 정의임을 기억해야 한다.
• ③은 '수요의 가격탄력성이 작을수록 하락폭이 커진다'는 방향인데, 탄력적일수록 크다고 거꾸로 외우면 오답으로 착각하기 쉽다.