부동산투자시 (ㄱ)타인자본을 활용하지 않는 경우와 (ㄴ)타인자본을 50% 활용하는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 기간 초 부동산가격: 10억원
○ 1년간 순영업소득(NOI): 연 3천만원 (기간 말 발생)
○ 1년간 부동산가격 상승률: 연 2%
○ 1년 후 부동산을 처분함
○ 대출조건: 이자율 연 4%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함
- ① ㄱ: 3%, ㄴ: 6%
- ② ㄱ: 3%, ㄴ: 8%
- ③ ㄱ: 5%, ㄴ: 6% ✔
- ④ ㄱ: 5%, ㄴ: 8%
- ⑤ ㄱ: 7%, ㄴ: 8%
해설 보기
〈종합〉
무차입과 50% 차입 두 경우의 1년 후 자기자본수익률을 각각 구하는 계산 문항으로, 순영업소득·자본이득·대출이자를 자기자본수익률 공식에 정확히 대입하는 능력을 확인한다.
- 자기자본수익률 공식 확인: (순영업소득+자본이득-대출이자)÷자기자본×100
- 자본이득은 매입가격×가격상승률(10억×2%=2천만원)로 산출
- ㄱ은 자기자본 10억 전액, 이자 0으로 계산
- ㄴ은 대출금 5억(이자 2천만원)과 자기자본 5억으로 나누어 계산
〈정답 ③〉
타인자본 없이 투자하면 자기자본수익률은 5%, 대출을 50% 활용하면 자기자본수익률은 6%다.
- ㄱ(무차입): 자기자본=10억원 전액. 1년 후 순영업소득 3천만원과 자본이득(가격상승분) 10억×2%=2천만원이 생기고 대출이 없으니 이자 부담도 없다.
- ㄱ 계산: (3천만+2천만-0)÷10억×100=5%
- ㄴ(50% 차입): 대출금 5억원, 자기자본 5억원. 대출이자=5억×4%=2천만원.
- ㄴ 계산: (3천만+2천만-2천만)÷5억×100=(3천만)÷5억×100=6%
〈함정〉
- 자본이득(가격상승분)을 분자에서 빠뜻하면 ㄱ이 3%로 나와 ①·②를 고르게 된다 — 처분을 전제로 했으니 가격상승분은 반드시 반영해야 한다.
- ㄴ에서 대출이자(5억×4%=2천만원)를 빼지 않고 계산하면 8%가 나와 ②·④·⑤로 오인하기 쉽다 — 분자에서 대출이자를 반드시 차감해야 한다.