〈종합〉

순영업소득(NOI)과 세전지분복귀액을 각각 어떤 항목으로 산정하는지 묻는 항목선별형 문항이다. 운영수지 단계별 산식과 처분수지 단계별 산식을 정확히 구분해 아는지가 관건이다.

• 순영업소득은 유효총소득(EGI)에서 영업경비를 뺀 값이므로, EGI 산정에 필요한 기타소득과 영업경비에 속하는 재산세를 골라낸다.
• 세전지분복귀액은 순매각금액에서 미상환저당잔금을 뺀 값이므로, 순매각금액 산정에 필요한 매도비용과 미상환저당잔금을 골라낸다.
• 취득세·양도소득세는 각각 취득단계·세후 처분단계 항목이라 순영업소득·세전지분복귀액 산정과 무관함을 확인한다.

〈정답 ②〉

순영업소득은 기타소득(ㄱ)과 재산세(ㅁ)가 필요하고, 세전지분복귀액은 매도비용(ㄴ)과 미상환저당잔금(ㄹ)이 필요하다.

• 순영업소득 NOI = 유효총소득(EGI) − 영업경비. EGI = 가능총소득 − 공실·불량부채 + 기타소득(ㄱ)이므로 기타소득이 필요
• 영업경비에는 재산세(ㅁ)가 포함되고 부채서비스액·영업소득세·감가상각비는 제외되므로 재산세가 필요
• 세전지분복귀액 = 순매각금액 − 미상환저당잔금. 순매각금액 = 매도가격 − 매도비용(ㄴ)이므로 매도비용이 필요
• 순매각금액에서 다시 미상환저당잔금(ㄹ)을 차감해야 세전지분복귀액이 되므로 미상환저당잔금이 필요

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 취득세(ㄷ)는 부동산 취득 단계의 비용이라 순영업소득 산정과 무관하고, 미상환저당잔금 하나만으로는 매도비용 차감이 빠져 세전지분복귀액이 완성되지 않는다.
• ③ ✕ 세전지분복귀액은 아직 세금을 떼기 전 단계라 양도소득세(ㅂ)를 반영하지 않는다. 양도소득세는 세후지분복귀액을 구할 때 차감하는 항목이다.
• ④ ✕ 취득세(ㄷ)는 매입 시점 비용이므로 순영업소득에 들어갈 항목이 아니고, 세전지분복귀액에는 양도소득세(ㅂ)가 아니라 미상환저당잔금이 들어가야 한다.
• ⑤ ✕ 순영업소득에 취득세(ㄷ)를 넣는 것과, 세전지분복귀액에 세후 단계 항목인 양도소득세(ㅂ)까지 넣는 것 둘 다 잘못이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 가: ㄱ, ㅁ 나: ㄴ, ㄹ
• ③ ✎ 나: ㄴ, ㄹ
• ④ ✎ 가: ㄱ, ㅁ 나: ㄴ, ㄹ
• ⑤ ✎ 가: ㄱ, ㅁ 나: ㄴ, ㄹ

〈함정〉

• 기타소득을 순영업소득에서 직접 더하는 것으로 오해하기 쉬운데, 실제로는 유효총소득 단계에서 이미 가산되어 반영된 값이다.
• 세전지분복귀액과 세후지분복귀액을 혼동해 양도소득세를 세전 단계에 끼워 넣는 오류가 잦다 — 세전은 미상환저당잔금까지만 차감한다.
• 취득세는 매입 시 부대비용으로 투자금(지분투자액) 산정에 쓰이는 항목이라 운영수지·처분수지 어느 단계에도 들어가지 않는다.