〈종합〉

부동산투자 위험을 사업·금융·법적·유동성위험 등으로 유형화한 뒤, 부채 증가로 인한 채무불이행 가능성과 금리상승기 비용부담이라는 서술이 어느 위험에 해당하는지 묻는 용어 매칭형 문항이다.

• 제시문 핵심 키워드(부채 증가·채무불이행·금리상승·추가 비용부담)를 위험 유형별 정의와 대조한다.
• 부채(차입) 관련 서술은 금융위험(재무위험)으로, 시장·경기 관련 서술은 사업위험(시장·입지위험 포함)으로, 정책·세제 관련 서술은 법적위험으로 분류하는 기준을 적용한다.

〈정답 ⑤〉

부채(타인자본) 사용에 따라 원금·이자 상환 부담이 커지고 금리 상승기에 추가 비용이 발생하는 것은 금융위험(재무위험)의 정의 그대로다.

• 금융위험은 투자자금 중 부채(차입금) 비중이 커질수록 원금·이자에 대한 채무불이행 가능성이 높아지는 위험을 말한다.
• 금리가 오르면 변동금리 대출이나 재조달 시 이자부담이 늘어나는데, 이 추가 비용부담도 금융위험의 내용에 포함된다.
• 레버리지(지분+부채)로 투자재원을 구성했을 때 부채 비중 확대가 곧 재무위험 확대로 이어진다는 점에서 제시문의 서술과 정확히 일치한다.

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 기술위험은 부동산 개발·건축 과정에서 공법·설계·시공상의 문제로 발생하는 위험으로, 부채와 금리 상승에 따른 채무부담 문제와는 무관하다.
• ② ✕ 입지위험은 부동산이 위치한 지역·상권의 변화로 수익성이 달라지는 위험으로 사업위험의 한 축이며, 부채 증가로 인한 채무불이행 위험과는 성격이 다르다.
• ③ ✕ 시장위험은 시장 전체의 수요·공급 변화, 경기변동 등으로 수익성이 악화되는 위험을 가리키는 사업위험 계열이며, 부채 사용 자체에서 비롯되는 채무불이행 위험을 지칭하지 않는다.
• ④ ✕ 법적위험은 세제나 토지이용규제 등 정부 정책·법령 변화로 생기는 불확실성을 말하는 것으로, 부채 증가나 금리 변동에 따른 위험과는 다른 범주다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 금리 상승기에 추가적인 비용부담이 발생하는 경우는 금융위험에 해당한다.
• ② ✎ 투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 금리 상승기에 추가적인 비용부담이 발생하는 경우는 금융위험에 해당한다.
• ③ ✎ 투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 금리 상승기에 추가적인 비용부담이 발생하는 경우는 금융위험에 해당한다.
• ④ ✎ 투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 금리 상승기에 추가적인 비용부담이 발생하는 경우는 금융위험에 해당한다.

〈함정〉

• 사업위험(시장·운영·입지위험 포함)과 금융위험을 혼동하기 쉽다 — 부채·금리·채무불이행 키워드가 나오면 무조건 금융위험으로 좁혀 봐야 한다.
• 법적위험을 세제·규제 변화가 아니라 계약·채무 관련 위험으로 오해하지 않도록 구별한다.