다음 자료를 활용하여 산정한 순소득승수, 채무불이행률, 세후현금흐름승수를 순서대로 나열한 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 총투자액: 15억원
○ 지분투자액: 4억원
○ 유효총소득승수: 6
○ 영업경비비율(유효총소득 기준): 40%
○ 부채서비스액: 6천만원/년
○ 영업소득세: 1천만원/년
- ① 10, 64%, 5 ✔
- ② 10, 64%, 5.5
- ③ 10, 65%, 5.5
- ④ 11, 65%, 6
- ⑤ 11, 66%, 6
해설 보기
〈종합〉
운영수지 자료 하나로 순소득승수·채무불이행률·세후현금흐름승수 세 가지 지표를 동시에 산출하게 하는 복합계산형이다. EGI→NOI→BTCF→ATCF로 이어지는 계산 순서와 각 지표의 분자·분모 짝짓기를 정확히 아는지 확인한다.
- 유효총소득승수(총투자액÷EGI)로부터 EGI를 역산한다
- EGI에서 영업경비(EGI×40%)를 빼 NOI를 구한다 — 부채서비스액·영업소득세는 영업경비가 아니므로 제외
- 순소득승수=총투자액÷NOI, 채무불이행률=(영업경비+부채서비스액)÷EGI를 계산한다
- NOI-부채서비스액-영업소득세로 ATCF를 구해 세후현금흐름승수=지분투자액÷ATCF를 계산한다
〈정답 ①〉
EGI 2.5억원을 기준으로 NOI 1.5억원, 채무불이행률 64%, ATCF 8천만원이 나와 순소득승수 10, 채무불이행률 64%, 세후현금흐름승수 5가 된다.
- 유효총소득승수=총투자액÷EGI=6 이므로 EGI=15억÷6=2.5억원
- 영업경비=EGI×40%=2.5억×0.4=1억원
- NOI=EGI-영업경비=2.5억-1억=1.5억원 (부채서비스액·영업소득세는 영업경비가 아니므로 제외)
- 순소득승수=총투자액÷NOI=15억÷1.5억=10
- 채무불이행률=(영업경비+부채서비스액)÷EGI=(1억+0.6억)÷2.5억=1.6억÷2.5억=0.64=64%
- BTCF=NOI-부채서비스액=1.5억-0.6억=0.9억원, ATCF=BTCF-영업소득세=0.9억-0.1억=0.8억원
- 세후현금흐름승수=지분투자액÷ATCF=4억÷0.8억=5
〈오답선지 해설〉
- ② ― 세후현금흐름승수를 5.5로 잘못 계산한 값이다. ATCF를 0.8억이 아닌 다른 값으로 나누면 이 오답이 나온다.
- ③ ― 채무불이행률 분모를 유효총소득이 아닌 다른 값으로 잡거나 세후현금흐름승수 계산에서 오차가 생기면 나오는 값이다.
- ④ ― 순소득승수를 11로 계산하면 NOI를 15억÷11로 잘못 산정한 경우다. 이는 영업경비 계산이나 EGI 산정에서 오차가 생긴 값이다.
- ⑤ ― 채무불이행률을 66%로 잘못 계산한 값으로, 부채서비스액이나 영업경비 합산에서 오차가 생긴 경우다.
〈함정〉
- NOI를 구할 때 부채서비스액이나 영업소득세를 영업경비에 섞어 넣기 쉽다 — 이 둘은 영업경비가 아니라 NOI 이후 단계(BTCF, ATCF)에서 차감하는 항목이다
- 채무불이행률의 분모를 가능총소득(PGI)으로 착각하기 쉽다 — 영업경비비율·채무불이행률은 모두 유효총소득(EGI) 기준이다