〈종합〉

감정평가에 관한 규칙 제2조가 정의하는 각종 감정평가방법과 지역개념의 문언을 그대로 옳게 서술했는지, 핵심어 하나를 바꿔치기했는지를 가려내는 문항이다.

• 각 선지의 정의 문장을 규칙 제2조의 해당 호와 대조한다
• 지역개념 3종(인근지역·유사지역·동일수급권) 중 인근지역이 공유하는 것이 지역요인인지 개별요인인지를 확인한다

〈정답 ⑤〉

인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로서 가치형성요인 중 '지역요인'을 공유하는 지역이다. 개별요인은 개별 부동산마다 고유한 것이라 지역 전체가 공유할 수 없다.

• 감정평가에 관한 규칙 제2조 제13호(인근지역): 대상부동산이 속한 지역, 이용 동질적, 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역
• 개별요인은 대상물건 개개의 개별적 특성이므로 지역 단위로 '공유'되는 것이 아니라 지역요인이 공유 대상
• 같은 조 제14호 유사지역(대상부동산이 속하지 않으면서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역)과 구별되는 인근지역 고유의 정의 요소가 '지역요인 공유'임

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 원가법은 재조달원가에서 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법이라는 규칙 제2조 제5호 정의 그대로다.
• ② ○ 수익환원법은 장래 기대되는 순수익이나 미래 현금흐름을 환원 또는 할인하여 가액을 산정하는 방법이라는 규칙 제2조 제10호 정의와 일치한다.
• ③ ○ 가치형성요인은 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인·지역요인·개별요인 등을 말한다는 규칙 제2조 제4호 정의 그대로다.
• ④ ○ 거래사례비교법은 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례에 사정보정·시점수정·요인비교를 거쳐 가액을 산정한다는 규칙 제2조 제7호 정의와 일치한다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

〈함정〉

• 인근지역과 유사지역·동일수급권의 구성요소를 헷갈리기 쉬운데, 인근지역은 '지역요인' 공유, 유사지역은 대상부동산이 속하지 않으면서 인근지역과 유사한 특성, 동일수급권은 인근지역+유사지역을 포함하는 권역이라는 위계를 구분해야 한다.
• 가치형성요인은 일반·지역·개별요인 3종을 모두 포괄하지만, 인근지역이 '공유'하는 것은 이 중 지역요인 하나뿐이다 — 개별요인은 개별 물건마다 다르므로 공유 대상이 될 수 없다.