〈종합〉

제시된 두 설명이 민간 개발사업방식 중 어느 것에 해당하는지 짝짓는 문제로, 사업위탁방식과 신탁개발방식의 소유권 이전 여부 차이를 구별할 수 있는지를 묻는다.

• ㄱ의 '소유권 유지+수수료' 키워드로 사업위탁방식을 특정
• ㄴ의 '형식적 소유권 이전+신탁회사가 사업주체' 키워드로 신탁개발방식을 특정
• 두 방식을 소유권 이전 여부 기준으로 대조하여 선지 소거

〈정답 ②〉

토지소유자가 소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 맡기고 대가로 수수료를 지급하는 방식이 사업위탁(수탁)방식이고, 신탁회사가 형식적으로 소유권을 넘겨받아 사업주체가 되어 개발·공급하는 방식이 신탁개발방식이다.

• 사업위탁(수탁)방식: 토지소유자는 소유권을 그대로 유지하면서 개발 전문성을 가진 개발업자에게 사업시행을 위탁하고, 개발업자는 수수료를 받는 구조 → ㄱ에 부합
• 신탁개발방식: 토지소유자가 신탁회사에 형식적으로 소유권을 이전하고, 신탁회사가 사업주체가 되어 개발·공급한 뒤 수익을 다시 수익자(토지소유자)에게 반환하는 구조 → ㄴ에 부합
• 위탁방식과 신탁방식의 핵심 차이는 소유권 이전 여부: 위탁은 유지, 신탁은 형식적 이전

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ ㄴ의 신탁회사가 형식적 소유권을 넘겨받아 사업주체가 되는 설명은 등가교환방식이 아니다. 등가교환은 토지소유자가 토지를 제공하고 개발업자가 공사비를 부담해 완성 후 토지가격과 공사비 비율로 분배받는 방식으로, 신탁회사라는 별도 사업주체가 등장하지 않는다.
• ③ ✕ ㄱ의 '소유권 유지+수수료' 설명은 등가교환방식이 아니라 사업위탁방식이고, ㄴ의 '신탁회사가 형식적 소유권을 넘겨받아 사업주체가 되는' 설명도 합동개발방식이 아니다. 합동개발(지주공동사업)은 토지소유자와 개발업자가 각자의 토지·노하우를 공동 투입하는 방식으로 신탁회사가 등장하지 않는다.
• ④ ✕ ㄱ의 설명은 자체개발방식이 아니다. 자체개발은 토지소유자가 자금과 전문성을 모두 갖추고 직접 사업을 시행하는 방식으로, 개발업자에게 사업시행을 맡기고 수수료를 지급하는 구조와는 다르다.
• ⑤ ✕ ㄱ은 자체개발방식이 아니라 사업위탁방식이며, ㄴ도 합동개발방식이 아니라 신탁회사가 사업주체가 되는 신탁개발방식이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ ㄱ: 사업위탁(수탁)방식, ㄴ: 신탁개발방식
• ③ ✎ ㄱ: 사업위탁(수탁)방식, ㄴ: 신탁개발방식
• ④ ✎ ㄱ: 사업위탁(수탁)방식, ㄴ: 신탁개발방식
• ⑤ ✎ ㄱ: 사업위탁(수탁)방식, ㄴ: 신탁개발방식

〈함정〉

• 사업위탁방식과 신탁개발방식을 혼동하기 쉬운데, 위탁은 소유권을 그대로 유지한 채 수수료만 지급받는 구조이고 신탁은 신탁회사에 형식적으로 소유권이 넘어가 신탁회사가 사업주체가 되는 구조라는 점으로 구별해야 한다.
• 등가교환방식·합동개발방식은 신탁회사 같은 별도 사업주체 개념이 없다는 점에서 ㄴ과 성격이 다르다.