〈종합〉

부동산 개발사업 전반(PF, 부동산신탁 유형, 도시개발사업 시행방식·정의)에 대한 기본 개념을 묻는 문항으로, 신탁 유형 간 업무 내용을 서로 바꿔 서술한 함정을 걸러내는 것이 핵심이다.

• 신탁 관련 선지는 위탁자·수탁자·수익자 구조와 유형별 핵심 업무(관리·처분·담보·개발)를 비교해 이름과 내용이 맞는지 확인한다.
• 도시개발사업 관련 선지는 법정 정의문과 시행방식 3가지(환지·수용·혼용)를 조문 내용에 대조해 확인한다.

〈정답 ②〉

수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품은 담보신탁이다. 토지신탁은 신탁회사가 직접 사업주체가 되어 개발·분양·임대를 수행하는 신탁이므로 설명이 서로 바뀌었다.

• 부동산신탁 중 담보신탁: 소유권을 신탁회사에 이전하고 받은 수익증권을 금융기관 대출의 담보로 활용하는 유형(note-1463)
• 토지(개발)신탁: 신탁회사가 직접 사업주체가 되어 토지를 개발·분양·임대하는 유형으로, 담보 목적의 대출 상품과는 업무 성격이 다름(note-1463)
• 선지는 담보신탁의 정의를 그대로 '토지신탁'이라는 이름에 붙여 서술한 것이어서 틀렸다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ PF는 사업 시행을 위해 설립된 프로젝트회사(SPC)와 시공사·금융기관 등 이해당사자들이 계약을 통해 사업 위험을 각자 감당할 수 있는 만큼 나누어 맡는 구조다.
• ③ ○ 도시개발법령상 도시개발사업의 시행방식은 환지방식, 수용 또는 사용방식, 그리고 둘을 병행하는 혼용방식 세 가지로 정해져 있다.
• ④ ○ 공공(지방자치단체)과 민간기업이 자본과 노하우를 함께 투입해 시행하는 개발방식을 민관합동개발사업이라 부른다.
• ⑤ ○ 도시개발법 제2조 제1항 제2호가 정한 도시개발사업의 정의 그대로다 — 도시개발구역에서 주거·상업·산업·유통 등 기능을 가진 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업이다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 부동산소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 담보신탁이라 한다.

〈함정〉

• 수익증권을 담보로 대출받는 상품을 '토지신탁'으로 바꿔 부르는 서술 — 이는 담보신탁이고, 토지신탁은 신탁회사가 직접 개발·분양·임대의 사업주체가 되는 유형임을 구분해야 한다.
• 환지방식이 절차가 간단하다고 오해하기 쉬운데, 실제로는 토지소유자 동의 단계가 많아 수용방식보다 절차가 복잡하다.