〈종합〉

부동산신탁의 3당사자 구조와 관리신탁·처분신탁·분양관리신탁 등 유형별 개념을 정확히 아는지 묻는 이론 문항이다. 핵심은 신탁 시 소유권이 실제로 수탁자에게 이전된다는 점이다.

• 위탁자·수탁자·수익자의 역할을 먼저 확인한다.
• 각 선지가 관리신탁·처분신탁·분양관리신탁 중 어느 개념을 설명하는지 대응시킨다.
• '소유권 이전 없이'라는 서술이 있으면 신탁등기로 소유권이 이전된다는 원칙과 어긋나는지 점검한다.

〈정답 ④〉

관리신탁이라 하더라도 신탁회사가 부동산을 관리하기 위해서는 신탁등기를 통해 소유권이 형식적으로 수탁자에게 넘어간다. 소유권 이전 없이 관리업무만 수행한다는 서술은 신탁의 기본 구조를 반대로 설명한 것이다.

• 신탁은 위탁자가 수탁자에게 부동산 소유권을 이전하고, 수탁자가 그 재산을 관리·처분·개발한 이익을 수익자에게 배당하는 제도다.
• 관리신탁도 신탁등기에 의해 소유권이 신탁회사(수탁자)로 이전된 상태에서 관리업무를 수행하는 것이지, 소유권 이전 없이 이루어지는 것이 아니다.
• 위탁자는 소유권 이전의 대가로 수익증권을 받아 이를 담보로 활용할 수 있을 뿐, 소유권 자체는 계속 수탁자 명의로 남는다.

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 부동산신탁의 3당사자 구조 그대로다. 부동산 소유자인 위탁자, 신탁회사인 수탁자, 그 수익권을 배당받는 수익자로 이루어진다.
• ② ○ 관리신탁은 소유권관리, 건물수선·유지, 임대차관리 등 부동산에 관한 제반 관리업무를 신탁회사가 맡아 수행하는 유형이다.
• ③ ○ 처분신탁은 처분 방법이나 절차가 까다로운 부동산을 대상으로, 신탁회사가 처분업무와 처분 완료 시까지의 관리업무를 함께 수행한다.
• ⑤ ○ 분양관리신탁은 상가 등 건축물 분양의 투명성과 안정성을 확보하기 위해 사업부지를 신탁회사에 신탁하고, 분양에 따른 자금관리업무까지 신탁회사에 맡기는 방식이다.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 관리신탁에 의하는 경우에도 신탁등기를 통해 법률상 부동산 소유권이 신탁회사에 이전된 상태에서 신탁회사가 부동산의 관리업무를 수행하게 된다.

〈함정〉

• '관리신탁이니 소유권은 그대로 두고 관리만 한다'고 생각하기 쉽지만, 신탁의 본질은 신탁등기에 의한 소유권 이전이다. 관리신탁도 예외가 아니다.