〈종합〉

부동산 임대운영에서 발생하는 현금흐름을 PGI→EGI→NOI→BTCF→ATCF 순으로 산정하는 기본 구조와 영업경비 포함 항목을 정확히 아는지 묻는 문항이다.

• 각 소득 단계의 산식(무엇에서 무엇을 차감·가산하는지)을 순서대로 대조한다
• 영업경비에 포함되는 항목(재산세·보험료·수선비 등)과 제외되는 항목(부채서비스액·영업소득세·감가상각비)을 구분한다
• NOI 이후 단계는 계속 차감만 이루어진다는 점을 기준으로 '가산'이라는 표현이 나온 선지를 의심한다

〈정답 ③〉

세전현금흐름(BTCF)은 순영업소득(NOI)에서 부채서비스액(원리금상환액)을 '차감'해서 구한다. '가산'이라고 뒤집어 서술했으므로 틀린 진술이다.

• 운영수지 흐름은 PGI→EGI→NOI→BTCF→ATCF로 내려가면서 계속 무언가를 빼는 구조다
• NOI에서 부채서비스액(원금+이자 상환액)을 빼야 지분투자자에게 귀속되는 세전현금흐름(BTCF)이 나온다
• 부채서비스액은 자금조달(타인자본 이용)에 따른 비용이므로 이를 더하면 오히려 대출을 낀 투자자의 현금흐름이 NOI보다 커지는 모순이 생긴다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ NOI = EGI − 영업경비. 유효총소득에서 영업경비를 뺀 값이 순영업소득이라는 정의 그대로다.
• ② ○ 영업경비는 대상부동산의 운영과 직접 관련된 비용으로 재산세·보험료·수선유지비·관리비·광고비·전기세 등이 포함된다. 반대로 부채서비스액·영업소득세·감가상각비는 영업경비가 아니다.
• ④ ○ 세전지분복귀액은 처분수지 단계의 개념으로, 자산을 매각해 얻은 순매각금액에서 그 시점의 미상환 저당잔액을 빼면 지분투자자에게 남는 몫이 된다.
• ⑤ ○ 부동산투자의 수익은 보유기간 중 임대운영으로 얻는 소득이득(운영수지)과 처분 시 매각차익으로 얻는 자본이득(처분수지) 두 갈래로 구성된다는 기본 원리를 서술한 것이다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로, 순영업소득에서 부채서비스액(원리금상환액)을 차감한 소득이다.

〈함정〉

• NOI→BTCF 단계에서 부채서비스액을 '가산'으로 뒤집는 함정 — 운영수지 5단계는 PGI에서 계속 아래로 내려가며 항목을 빼는 구조임을 기억하면 걸러낸다
• 세전지분복귀액(처분수지)과 세전현금흐름(운영수지)을 혼동하지 않도록, 전자는 순매각금액에서 미상환 저당잔액을 빼는 별개 계산임을 구분해야 한다