비율분석법을 이용하여 산출한 것으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)
○ 주택담보대출액: 1억원
○ 주택담보대출의 연간 원리금상환액: 500만원
○ 부동산가치: 2억원
○ 차입자의 연소득: 1,250만원
○ 가능총소득: 2,000만원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 25%
○ 영업경비: 가능총소득의 50%
- ① 담보인정비율(LTV)= 0.5
- ② 부채감당률(DCR)= 1.0
- ③ 총부채상환비율(DTI)= 0.4
- ④ 채무불이행률(DR)= 1.0
- ⑤ 영업경비비율(OER, 유효총소득 기준)= 0.8 ✔
해설 보기
〈종합〉
주어진 대출·소득·운영자료로 LTV·DCR·DTI·DR·OER을 각각 계산해 틀린 값을 고르는 복합계산형이다. 각 비율의 분자·분모 정의(특히 어떤 소득 기준인지)를 정확히 대입하는 것이 관건이다.
- 가능총소득(PGI) 2,000만원에서 공실·대손 25%를 빼 유효총소득(EGI) 산출
- EGI에서 영업경비(가능총소득 기준 50%)를 빼 순영업소득(NOI) 산출
- LTV=대출액/부동산가치, DTI=원리금상환액/연소득 계산
- DCR=NOI/원리금상환액, DR=(영업경비+원리금상환액)/EGI 계산
- OER=영업경비/EGI를 계산해 제시된 0.8과 비교
〈정답 ⑤〉
영업경비비율(OER)은 영업경비를 유효총소득(EGI)으로 나눈 값이다. 영업경비는 가능총소득 2,000만원의 50%인 1,000만원이고, EGI는 가능총소득에서 공실·대손 25%(500만원)를 뺀 1,500만원이다. 따라서 OER=1,000/1,500≈0.67로 0.8이 아니다.
- 가능총소득(PGI)=2,000만원
- 공실손실상당액 및 대손충당금 = PGI×25% = 500만원 → EGI = 2,000-500 = 1,500만원
- 영업경비(OE) = PGI×50% = 1,000만원
- OER(유효총소득 기준) = OE÷EGI = 1,000÷1,500 ≈ 0.67 (0.8 아님)
〈함정〉
- 영업경비비율·채무불이행률의 분모를 가능총소득(PGI)으로 착각하기 쉽다. 둘 다 유효총소득(EGI) 기준이므로 공실·대손을 먼저 반영해야 한다.
- 영업경비를 계산할 때 EGI의 50%가 아니라 가능총소득(PGI)의 50%라는 조건을 놓치면 값이 달라진다.