〈종합〉

토지·주택정책의 개별 제도(개발이익환수제, 도시·군관리계획, 개발손실보상제, 주택조합, 재건축부담금)의 정의와 시행 근거법을 정확히 알고 있는지를 묻는 문항이다. 개념을 서로 바꿔치기하거나 근거 법률을 다른 제도의 것으로 섞어 놓는 방식으로 오답을 구성했다.

• '개발이익환수'와 '개발손실보상'의 방향을 구분한다 — 이익 환수는 개발부담금, 손실 보전은 개발권양도제(TDR)
• 도시·군관리계획과 도시·군기본계획의 정의를 비교해 '장기발전방향 제시'가 어느 쪽 개념인지 확인한다
• 주택조합의 3종류(지역·직장·리모델링)를 그대로 확인한다
• 재건축부담금의 적용 대상 사업(재건축만인지, 재개발도 포함인지)과 근거 법률을 확인한다

〈정답 ④〉

주택법령상 주택 마련이나 리모델링을 위해 결성하는 주택조합에는 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합 세 가지가 있다는 서술 그대로다.

• 주택조합은 주택을 마련하거나 공동주택을 리모델링하기 위해 조합원들이 결성하는 조합이다
• 주택법령상 주택조합의 종류는 지역주택조합·직장주택조합·리모델링주택조합 3가지로 한정된다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 개발이익환수제에서 말하는 개발이익은 개발사업 시행자의 노력과 무관하게 개발사업 시행이나 토지이용계획 변경, 사회·경제적 요인에 의해 정상적인 토지가치 상승분(물가상승분)을 초과해 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말하며, '사업이윤의 증가분'이 아니라 토지가치의 증가분에 초점이 있다.
• ② ✕ 관할 구역의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획은 도시·군기본계획이다. 도시·군관리계획은 이 기본계획을 실현하기 위해 개발·정비·보전에 관해 수립하는 구체적인 법정계획으로 성격이 다르다.
• ③ ✕ 개발손실보상제는 용도지역·지구 지정 등 규제 강화로 토지소유자가 손실을 입었을 때 그 손실을 보전해주는 제도로, 대표적으로 개발권양도제(TDR)가 있다. 개발부담금제도는 오히려 개발이익을 환수하는 제도이므로 방향이 정반대다.
• ⑤ ✕ 재건축부담금은 재건축사업에서 발생하는 초과이익을 환수하는 제도로, 재건축초과이익환수법령에 따라 시행된다. 도시 및 주거환경정비법령은 재건축·재개발 등 정비사업 전반을 규율하는 법이고, 재개발사업의 초과이익을 환수하는 제도가 아니다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 개발이익환수제에서 개발이익은 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경 등으로 정상적인 지가상승분을 초과해 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분이다.
• ② ✎ 도시·군기본계획은 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 특별시·광역시·시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획이다.
• ③ ✎ 개발손실보상제는 토지이용계획의 결정 등으로 종래의 용도규제가 강화됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것에 개발권양도제도가 있다.
• ⑤ ✎ 재건축부담금은 정비사업 중 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수하기 위한 제도로 재건축초과이익 환수에 관한 법령에 의해 시행되고 있다.

〈함정〉

• 개발이익환수(부담금-이익 환수)와 개발손실보상(TDR-손실 보전)을 뒤바꿔 서술하는 것이 단골 함정이다 — '환수'는 부담금, '보전'은 TDR로 기억할 것
• 도시·군기본계획(장기발전방향 제시)과 도시·군관리계획(구체적 실현계획)의 정의를 맞바꿔 내는 것도 반복 함정이다
• 재건축부담금은 재건축사업에만 적용되고 근거법도 도시정비법이 아닌 재건축초과이익환수법이라는 점을 헷갈리기 쉽다