〈종합〉

위탁관리 부동산투자회사(REITs)의 조직 특성과 자본금·규제 요건을 묻는 문항으로, 자기관리 회사에만 적용되는 규정을 위탁관리 회사의 특징으로 잘못 서술한 지문을 찾아내는 것이 핵심이다.

• 위탁관리 회사가 명목회사(서류상 회사)로서 지점·직원·상근임원을 둘 수 없다는 성격을 먼저 확인
• 각 선지가 위탁관리 고유 규정인지, 자기관리 전용 규정인지 구분
• 내부통제기준 제정 의무는 직원을 전제로 하는 규정이므로 위탁관리에는 적용되지 않음을 확인

〈정답 ②〉

내부통제기준 제정은 직원을 두고 자산운용을 직접 수행하는 자기관리 부동산투자회사에 해당하는 의무다. 위탁관리 회사는 직원을 고용하지 않고 자산관리회사에 투자·운용을 위탁하는 명목회사이므로 이 규정이 적용되지 않는다.

• 위탁관리 부동산투자회사는 지점 설치·직원 고용·상근임원을 모두 둘 수 없는 명목상 회사(서류상 회사)다.
• 자산의 투자·운용 업무는 자산관리회사에 위탁하므로, 직원의 내부통제기준 제정 의무 자체가 성립하지 않는다.
• 내부통제기준 제정 의무는 실체를 갖추고 직접 자산을 운용하는 자기관리 부동산투자회사에 부과되는 규정이다.

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 위탁관리 회사도 주주 1인당 주식소유한도 제한을 받는다 — 소수 주주에 의한 지배를 막아 다수 투자자의 간접투자기구라는 성격을 유지시키는 규정이다.
• ③ ○ 위탁관리 회사는 직접 운용 인력을 둘 수 없는 명목회사라서 자산의 투자·운용 업무를 반드시 자산관리회사에 위탁해야 한다.
• ④ ○ 주요 주주나 그 대리인이 미공개 자산운용정보를 이용해 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 하는 행위는 금지된다 — 위탁관리 회사에도 적용되는 불공정거래 방지 규정이다.
• ⑤ ○ 위탁관리 부동산투자회사의 설립자본금은 3억원 이상이다. 자기관리(5억원)보다 낮게 설정된 것은 명목회사로서 실체 유지비용이 적기 때문이다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 자산관리회사에 투자·운용을 위탁하고 직원을 고용하지 않으므로 내부통제기준 제정 의무가 없다.

〈함정〉

• 내부통제기준 제정 의무를 REITs 전체에 공통 적용되는 것으로 오인하기 쉽다 — 이는 직원을 두고 직접 운용하는 자기관리 회사에만 해당하는 규정이다.
• 설립자본금(3억·5억)과 최저자본금(50억·70억)을 혼동하기 쉬우니 '설립' 단계 수치라는 점을 기준으로 구분해야 한다.