임대인 A와 임차인 B는 임대차계약을 체결하려고 한다. 향후 3년간 순영업소득의 현재가치 합계는?(단, 주어진 조건에 한하며, 모든 현금유출입은 매 기간말에 발생함)
○ 연간 임대료는 1년차 5,000만원에서 매년 200만원씩 증가
○ 연간 영업경비는 1년차 2,000만원에서 매년 100만원씩 증가
○ 1년 후 일시불의 현가계수 0.95
○ 2년 후 일시불의 현가계수 0.90
○ 3년 후 일시불의 현가계수 0.85
- ① 8,100만원
- ② 8,360만원 ✔
- ③ 8,620만원
- ④ 9,000만원
- ⑤ 9,300만원
해설 보기
〈종합〉
연도별로 증가하는 임대료와 영업경비에서 순영업소득을 구하고, 이를 각 연도 현가계수로 할인해 합산하는 DCF 결합 계산형이다.
- 1~3년차 임대료와 영업경비를 각각 200만원, 100만원씩 증가시켜 산정
- 임대료-영업경비=순영업소득(NOI)을 연도별로 계산
- 각 연도 NOI에 해당 연도 현가계수를 곱해 현재가치를 구함
- 세 연도 현재가치를 합산해 최종값 도출
〈정답 ②〉
매년 순영업소득(임대료-영업경비)을 구한 뒤 각 연도 현가계수를 곱해 합산하면 8,360만원이 나온다.
- 1년차 NOI = 5,000-2,000=3,000만원 → 현가 3,000×0.95=2,850만원
- 2년차 NOI = 5,200-2,100=3,100만원 → 현가 3,100×0.90=2,790만원
- 3년차 NOI = 5,400-2,200=3,200만원 → 현가 3,200×0.85=2,720만원
- 3개 연도 현가 합계 = 2,850+2,790+2,720=8,360만원
〈함정〉
- 영업경비를 임대료에서 차감하지 않고 임대료만 할인하면 훨씬 큰 값이 나오므로, NOI를 먼저 구하는 순서를 반드시 지켜야 한다.
- 각 연도 NOI에 매년 증가분(임대료+200, 영업경비+100)을 누적 적용하지 않고 1년차 값만 고정해서 계산하면 오답이 나온다.