〈종합〉

부동산 금융·투자 이론을 종합적으로 묻는 문항으로, 프로젝트금융(PF)의 상환구조와 자본환원율의 개념·가격관계를 정확히 알아야 풀린다.

• PF는 분양수입이 아니라 준공 이후 발생하는 임대료 등 영업현금흐름이 상환재원이라는 점에서 ③의 오류를 찾는다.
• 자본환원율은 자본의 기회비용과 투자위험을 반영하는 지표이며, 상승 시 가격에 하락 압력을 준다는 방향성으로 ②·⑤를 검증한다.
• 채무불이행위험과 요구금리의 관계, 자본시장 경쟁에 따른 수익률 수렴 논리로 ①·④를 확인한다.

〈정답 ③〉

분양형 개발사업은 준공 전 분양대금(선분양 수입)이 핵심 상환재원이지, 준공 이후 발생하는 임대료·관리비 같은 영업현금흐름은 임대형(운영형) 사업의 상환재원이다.

• 프로젝트금융에서 상환재원은 사업 유형에 따라 다르다 — 분양형은 수분양자로부터 받는 분양대금이 핵심 재원이고, 임대형은 준공 후 발생하는 임대료·관리비 등 영업현금흐름이 핵심 재원이다.
• 분양형 사업은 준공 전에 분양수입으로 대출금을 상환하는 구조이므로, 준공 이후의 영업현금흐름을 핵심 상환재원으로 보는 서술은 사업유형을 뒤바꾼 오류다.

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 프로젝트의 상환 불확실성이 커질수록 대출기관은 그 위험을 보전하기 위해 더 높은 금리를 요구한다. 채무불이행위험과 요구금리는 비례 관계다.
• ② ○ 자본환원율은 순영업소득을 부동산가격으로 나눈 값으로, 자본을 투입할 때 포기하는 기회비용과 그 프로젝트가 안고 있는 투자위험을 함께 반영하는 지표다.
• ④ ○ 부동산 프로젝트도 주식·채권 등 자본시장의 다른 투자수단과 자금을 놓고 경쟁하기 때문에, 위험수준이 같다면 그 투자수익률도 시장 전체의 수준으로 수렴하려는 압력을 받는다.
• ⑤ ○ 순영업소득이 일정할 때 자본환원율이 오르면 가격=NOI÷환원율 관계상 자산가격은 하락 압력을 받는다. 가격이 낮아지면 개발이익이 줄어 신규개발사업 추진이 어려워진다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공 전 수분양자로부터 받는 분양대금이다.

〈함정〉

• 분양형과 임대형 PF사업의 상환재원을 뒤섞어 놓는 함정 — 분양형은 분양대금, 임대형은 준공 후 임대료 등 영업현금흐름이 재원임을 구분해야 한다.
• 자본환원율 상승을 자산가격 상승으로 잘못 연결하는 함정 — NOI가 일정하면 환원율 상승은 가격 하락 압력으로 이어진다.