〈종합〉

감정평가 3방식(원가·비교·수익방식)과 시산가액·시산가액 조정의 개념을 정확히 알고 있는지, 특히 조정방법이 산술평균에 한정되지 않는다는 점을 아는지 묻는 문항이다.

• 3방식의 성격(비용성·시장성·수익성)과 시산가액 개념을 먼저 확인
• 시산가액 조정의 정의(격차 조정 작업)와 근거 조문(감정평가에 관한 규칙 제12조) 대응
• 조정방법이 산술평균에 한정되는지 여부를 핵심 판단 지점으로 삼아 소거

〈정답 ④〉

시산가액 조정은 주된 방법의 시산가액을 다른 방식의 시산가액과 비교해 합리성을 검토하고, 필요하면 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정하는 절차다. 산술평균이라는 방법이 조문에 규정되어 있지 않으므로 산술평균만 인정된다는 서술은 틀렸다.

• 감정평가에 관한 규칙 제12조 제2항: 주된 방법으로 산출한 시산가액을 다른 감정평가방식에 속한 방법의 시산가액과 비교하여 합리성을 검토해야 함
• 같은 조 제3항: 합리성이 없다고 판단되면 주된 방법 및 다른 방법의 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있음 — 조정방법을 산술평균으로 한정하지 않음
• 시산가액 조정의 실무는 가중치 부여 등 다양한 방식으로 이루어지며, 산술평균은 그중 한 예시일 뿐 법령상 유일한 방법으로 규정되어 있지 않음

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 원가방식은 비용성, 비교방식은 시장성, 수익방식은 수익성에 각각 기초한다는 3방식의 기본 성격을 그대로 서술한 내용이다.
• ② ○ 시산가액은 감정평가 3방식 중 어느 하나의 방법을 적용해 산정한 가액을 가리키는 용어로, 정의 그대로다.
• ③ ○ 시산가액 조정은 각 시산가액을 상호 비교·검토해 격차를 합리적으로 조정하는 절차라는 정의에 부합한다.
• ⑤ ○ 감정평가에 관한 규칙 제12조가 감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정을 명문으로 규정하고 있다.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 시산가액 조정은 산술평균뿐 아니라 가중치를 부여하는 방법 등 다양한 방식으로 이루어질 수 있다.

〈함정〉

• 시산가액 조정을 '산술평균'과 동일시하는 오개념 — 조문상 조정방법은 산술평균으로 한정되지 않고 가중치 부여 등 다양한 방법이 가능하다는 점으로 거른다.