〈종합〉

가능총소득에서 공실·대손을 빼 유효총소득을 만들고, 거기서 영업경비만 골라 빼 순영업소득을 구한 뒤 환원율로 나누는 직접환원법 계산 문제다. 부채서비스액·영업소득세처럼 영업경비가 아닌 항목을 섞어 함정을 만든 것이 출제 의도다.

• 가능총소득 8,000만원에서 공실손실상당액·대손충당금(10%) 800만원을 빼 유효총소득 7,200만원을 구한다
• 영업경비에 해당하는 수선유지비 400만원·화재보험료 100만원·재산세 200만원만 합산해 700만원을 빼고, 부채서비스액·영업소득세는 영업경비가 아니므로 제외한다
• 순영업소득 7,200만원-700만원=6,500만원을 환원율 10%로 나눈다

〈정답 ③〉

유효총소득 7,200만원에서 영업경비 700만원을 뺀 순영업소득 6,500만원을 환원율 10%로 나누면 수익가액은 6억 5천만원이다.

• 유효총소득(EGI) = 가능총소득 8,000만원 - 공실손실상당액·대손충당금(8,000만원×10%=800만원) = 7,200만원
• 영업경비(OE) = 수선유지비 400만원 + 화재보험료 100만원 + 재산세 200만원 = 700만원 (부채서비스액 500만원·영업소득세 300만원은 영업경비가 아니므로 제외)
• 순영업소득(NOI) = 7,200만원 - 700만원 = 6,500만원
• 수익가액 = NOI ÷ 환원율 = 6,500만원 ÷ 0.10 = 6억 5,000만원

〈오답선지 해설〉

• ④ ― 부채서비스액이나 영업소득세 중 하나만 잘못 차감하면 이런 값에 가까워질 수 있는, 계산 실수를 유도하는 오답이다.

〈함정〉

• 부채서비스액(이자·상환액 개념)과 영업소득세는 영업경비가 아니다. 감정평가상 NOI 산정 시 반드시 제외해야 하는데, 문제에서 마치 경비인 것처럼 나열해 실수를 유도한다.
• 공실손실상당액·대손충당금은 가능총소득 단계에서 빼야 하며 순영업소득 단계에서 다시 빼면 이중차감 오류가 생긴다.