〈종합〉

자본환원율의 개념(NOI÷가격)과 금리·위험·기대 등 결정요인의 변화 방향을 정확히 아는지 묻는 이론형 문항이다. 곱셈·나눗셈 뒤집기와 상승·하락 방향 뒤집기라는 두 가지 함정이 함께 출제됐다.

• ㄴ의 '곱한 값' 서술을 공식(NOI÷가격)과 대조해 먼저 걸러낸다
• ㄹ의 환원율 상승→가격 상승 서술을 NOI 일정 전제하의 가격-환원율 역관계로 검증해 걸러낸다
• 남은 ㄱ·ㄷ·ㅁ이 금리·기대·위험이라는 환원율 결정요인 서술로 모두 타당한지 확인한다

〈정답 ②〉

자본환원율은 순영업소득을 부동산가격으로 나눈 값으로, 자본의 기회비용과 투자위험을 반영한다. 시장금리가 오르면 기회비용이 커져 자본환원율도 오르고(ㄱ), 자산가격 상승 기대 역시 환원율에 반영되는 요소이며(ㄷ), 프로젝트 위험이 커지면 그만큼 요구수익률 성격의 환원율도 상승한다(ㅁ).

• 자본환원율 = 순영업소득(NOI) ÷ 부동산가격 — 자본의 기회비용을 나타내는 지표
• 시장금리 상승 → 자본의 기회비용 상승 → 자본환원율 상승 (ㄱ)
• 자산가격 상승에 대한 투자자들의 기대도 환원율 산정에 반영되는 요소 (ㄷ)
• 프로젝트 위험 증가 → 위험할증률 반영되어 자본환원율 상승 (ㅁ)

〈오답선지 해설〉

• ㄴ ✕ 자본환원율은 순영업소득을 자산가격으로 나눈 비율이다. 곱한 값이라고 하면 산식 자체가 뒤바뀐 서술이라 틀리다.
• ㄹ ✕ 순영업소득이 일정하다고 보면 자본환원율이 오른다는 것은 가격 대비 NOI 비율이 커진다는 뜻이므로, 반대로 자산가격에는 하락 압력이 작용한다. 상승한다는 서술은 방향이 반대다.

〈선지교정〉

• ㄴ ✎ 부동산자산이 창출하는 순영업소득을 해당 자산의 가격으로 나눈 값이다.
• ㄹ ✎ 자본환원율이 상승하면 자산가격이 하락한다.

〈함정〉

• 금리 상승과 환원율의 방향을 반대로 착각하기 쉽다 — 금리↑는 자본의 기회비용↑이므로 환원율도 함께 오른다는 점을 기억할 것
• '순영업소득에 가격을 곱한 값'이라는 서술은 나눗셈 공식을 곱셈으로 뒤집은 전형적 함정
• 환원율 상승을 자산가격 상승으로 잇는 서술은 방향이 반대다. NOI가 일정할 때 환원율이 오르면 가격에는 하락 압력이 생긴다