〈종합〉

수익형 부동산 간접투자에서 자기자본수익률을 끌어올리는 여러 전략 중 방향이 뒤집힌 것을 고르는 문항으로, 레버리지효과의 정/부 판정 원리를 정확히 아는지를 묻는다.

• 각 선지가 유효총소득·순영업소득·자본이득·세후수익 중 어느 항목을 늘리는 전략인지 확인
• 마지막 선지는 저당수익률과 총자본수익률의 대소로 레버리지 방향을 판정
• 저당수익률이 총자본수익률보다 큰 상황(부(-)의 레버리지)에서 부채비율을 높이면 자기자본수익률이 하락한다는 원리로 오류를 확정

〈정답 ⑤〉

저당수익률이 총자본수익률보다 크면 이미 부(-)의 레버리지 상태다. 이 상태에서 부채비율을 더 높이면 자기자본수익률은 오히려 떨어지므로, 이를 상승 전략으로 든 서술은 틀렸다.

• 레버리지효과의 방향은 총자본수익률(종합수익률)과 저당수익률(대출금리)의 대소로 정해진다 — 저당수익률<총자본수익률이면 정(+)의 레버리지, 저당수익률>총자본수익률이면 부(-)의 레버리지
• 저당수익률이 총자본수익률보다 큰 상황은 부(-)의 레버리지에 해당하므로, 이때 부채비율을 높이면 대출이자 부담이 자기자본이 버는 수익을 웃돌아 자기자본수익률이 하락한다
• 따라서 '부채비율을 높이는 자본구조 조정'을 자기자본수익률 상승 전략으로 제시한 것은 방향이 반대로 뒤집힌 서술

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 임대관리로 공실을 줄이면 유효총소득이 늘어나고, 이는 순영업소득과 세후 자기자본수익률 상승으로 이어진다.
• ② ○ 자산가치를 끌어올려 매각 시 자본이득을 키우면 총수익이 늘어나므로 자기자본수익률이 올라간다.
• ③ ○ 도관체는 법인 단계에서 세금을 물지 않고 투자자에게 소득을 넘기는 구조라 이중과세를 줄여준다. 세후 기준이므로 이 절세효과는 곧바로 세후 자기자본수익률을 높인다.
• ④ ○ 시설관리를 효율화해 운영경비를 줄이면 순영업소득이 늘어나고, 이는 자기자본수익률 상승으로 직결된다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 저당수익률이 총자본수익률보다 작을 때(정(+)의 레버리지) 부채비율을 높이는 자본구조 조정이 자기자본수익률을 상승시킨다.

〈함정〉

• 저당수익률과 총자본수익률의 대소를 반대로 외워서 '저당수익률이 크면 부채를 늘려야 유리하다'고 착각하기 쉽다. '부(-)=대출금리가 더 비싸다=부채 늘리면 손해'로 고정해서 거를 것