〈종합〉

감정평가방법 두 가지(공시지가기준법·수익환원법)의 절차·정의를 빈칸으로 묻는 문항으로, 유사 절차·용어를 뒤섞어 혼동을 유도하는 기본 이론형이다.

• 공시지가기준법의 5단계 절차 중 사정보정이 없다는 점으로 ㄱ을 시점수정으로 확정
• 수익환원법 정의(순수익·미래 현금흐름의 환원·할인)로 ㄴ을 현금흐름으로 확정하고 투자가치·복귀가치를 배제

〈정답 ①〉

공시지가기준법은 비교표준지 선정 후 시점수정→지역요인 비교→개별요인 비교→그 밖의 요인 보정 순서로 진행하고(사정보정 단계는 없다), 수익환원법은 장래 순수익이나 미래 현금흐름을 환원·할인해 가액을 산정한다.

• 감정평가에 관한 규칙 제14조 제2항 제2호: 비교표준지 공시지가에 시점수정(지가변동률 또는 생산자물가상승률 적용)을 거친다 — 사정보정 절차는 공시지가기준법에 없음(거래사례비교법의 절차)
• 수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 가액을 산정한다는 정의 그대로다 — 투자가치·복귀가치는 이 정의에 쓰이는 용어가 아님

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ 시점수정은 맞지만, 수익환원법 정의에서 환원·할인의 대상은 '투자가치'가 아니라 순수익이나 미래의 현금흐름이다. 투자가치는 투자자 개인이 부여하는 주관적 가치로 별개 개념이다.
• ③ ✕ 공시지가기준법은 비교표준지 '공시지가'를 기준으로 하므로 거래사례의 정상화 절차인 사정보정을 거치지 않는다. 또 수익환원법에서 환원·할인 대상은 복귀가치가 아니라 순수익·미래 현금흐름이다(복귀가치는 보유기간 말 매각가치를 뜻하는 별개 개념).
• ④ ✕ 사정보정은 거래사례비교법의 절차이고, 공시지가기준법은 공시지가를 기준으로 하므로 사정보정 단계가 없다.
• ⑤ ✕ 사정보정은 공시지가기준법 절차에 없고, 투자가치는 수익환원법 정의상 환원·할인 대상이 아니다.

〈선지교정〉

• ② ✎ ㄱ: 시점수정, ㄴ: 현금흐름
• ③ ✎ ㄱ: 시점수정, ㄴ: 현금흐름
• ④ ✎ ㄱ: 시점수정, ㄴ: 현금흐름
• ⑤ ✎ ㄱ: 시점수정, ㄴ: 현금흐름

〈함정〉

• 공시지가기준법과 거래사례비교법을 혼동해 '사정보정'을 끼워 넣는 함정 — 공시지가기준법은 '공시지가'를 기준으로 하므로 사정보정 절차가 없고 시점수정부터 시작한다
• 수익환원법의 환원·할인 대상을 '투자가치'나 '복귀가치'로 바꿔치기하는 함정 — 정의상 대상은 순수익 또는 미래의 현금흐름이며, 투자가치(주관적 가치)·복귀가치(기간 말 매각가치)는 별개 개념