〈종합〉

거래사례비교법에 따라 사례가격에 시점수정치·지역요인비교치·개별요인비교치·면적비를 순서대로 곱해 비준가액을 구하는 계산형 문제다. 사정보정 요인이 없다는 점, 지역요인은 인근지역이라 1.0으로 처리한다는 점을 놓치지 않는지를 함께 확인한다.

• 사례가 정상거래이므로 사정보정치는 적용하지 않음
• 시점수정치 산정: 상업지역 지가변동률 5% 상승 → 1.05
• 지역요인비교치: 인근지역이므로 1.0
• 개별요인비교치: 대상이 3% 우세 → 1.03
• 면적비: 대상 110㎡ ÷ 사례 120㎡
• 사례가격 2억4천만원에 위 요인들을 순서대로 곱해 비준가액 산정

〈정답 ②〉

사례가격 2억4천만원에 시점수정치 1.05, 지역요인비교치 1.0, 개별요인비교치 1.03, 면적비(110/120)를 곱하면 비준가액은 약 2억3,793만원이 된다.

• 거래사례가 정상적인 매매이므로 사정보정은 하지 않는다
• 시점수정치: 상업지역 지가변동률 5% 상승 → 1.05
• 지역요인비교치: 대상토지가 거래사례의 인근지역에 위치하므로 1.0(동일)
• 개별요인비교치: 대상토지가 사례에 비해 3% 우세하므로 1.03
• 면적비: 대상 110㎡ ÷ 사례 120㎡
• 비준가액 = 240,000,000 × 1.05 × 1.0 × 1.03 × (110/120) = 237,930,000원

〈오답선지 해설〉

• ③ ― 면적비(110/120)를 곱하지 않고 사례가격 2억4천만원에 시점수정치 1.05와 개별요인비교치 1.03만 곱하면 나오는 값으로, 대상과 사례의 면적 차이를 놓친 결과다.

〈함정〉

• 사례가 '정상적인 매매'라는 조건을 놓치고 별도의 사정보정치를 곱하면 값이 커진다 — 사정보정은 필요 없다는 점을 확인해야 한다
• 면적비(대상/사례)를 곱하지 않고 사례가격에 요인들만 곱해 최종값을 내면 면적 차이가 반영되지 않은 오답(③)이 나온다
• 지가변동률이 여러 용도지역별로 제시되지 않았더라도, 대상토지의 용도지역(상업지역)에 맞는 변동률을 골라 쓰는 습관을 들여야 한다