〈종합〉

부동산개발 타당성분석의 세부기법 중 시장성분석과 민감도분석의 정의를 정확히 아는지 용어-정의 연결로 묻는 문항이다.

• ㄱ의 서술(경쟁력→분양 가능성)이 시장성분석의 정의와 일치하는지 먼저 확인
• ㄴ의 서술(투입요소 변화→결과치 영향)이 민감도분석의 정의와 일치하는지 확인
• 경제성분석·흡수율분석·SWOT분석의 정의와 비교해 오답 배치를 소거

〈정답 ⑤〉

ㄱ은 부동산 자체의 경쟁력을 기준으로 분양·임대 가능성을 따지는 시장성분석이고, ㄴ은 투입요소를 바꿔가며 결과치(수익성 지표)가 어떻게 달라지는지 보는 민감도분석이다.

• 시장성분석: 특정 부동산이 가진 입지·설계 등 경쟁력을 바탕으로 현재·미래 시장에서 매매·임대(분양)될 가능성을 검토하는 기법 — 발문 ㄱ의 서술과 정확히 일치
• 민감도분석: 임대료·공사비·금리 등 타당성분석에 쓰인 투입요소 값을 변화시켜 그 결과(수익성)가 얼마나 달라지는지 분석하는 기법 — 발문 ㄴ의 서술과 정확히 일치
• 시장분석 하위에 시장성분석·흡수율분석이 있고, 경제성분석 단계에서 민감도분석이 활용된다는 체계상으로도 ㄱ·ㄴ 배치가 맞음

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 경제성분석은 예상 수입·비용을 개략 산정해 수익성 자체를 검토하는 단계이지, '특정 부동산의 경쟁력을 통한 분양 가능성'을 보는 게 아니다. 그 역할은 시장성분석이다.
• ② ✕ ㄱ은 경제성분석이 아니라 시장성분석이어야 하고, ㄴ의 SWOT분석은 강점·약점·기회·위협을 분석하는 기법이지 투입요소 변화에 따른 결과 영향을 보는 기법이 아니다.
• ③ ✕ ㄱ은 옳지만 ㄴ의 흡수율분석은 일정기간 동안 시장에서 소비(흡수)되는 비율·속도를 조사하는 기법이다. 투입요소 변화가 결과치에 주는 영향을 보는 것은 민감도분석이지 흡수율분석이 아니다.
• ④ ✕ ㄱ은 옳지만 ㄴ의 SWOT분석은 강점·약점·기회·위협을 분석하는 기법으로, 투입요소 변화와 결과치 간의 영향을 보는 민감도분석과는 다른 개념이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: 민감도분석
• ② ✎ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: 민감도분석
• ③ ✎ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: 민감도분석
• ④ ✎ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: 민감도분석

〈함정〉

• 흡수율분석과 민감도분석을 서로 바꿔 서술하는 함정 — 흡수율분석은 '소비되는 비율·속도'를 조사하는 것이고, '투입요소 변화→결과치 영향'은 민감도분석의 정의다
• SWOT분석은 타당성분석 기법이 아니라 강점·약점·기회·위협을 정리하는 전략분석 도구이므로 민감도분석의 자리에 넣으면 틀린다
• 경제성분석(수익성 개략 검토)과 시장성분석(경쟁력에 따른 분양 가능성 검토)의 역할을 혼동하지 말 것