〈종합〉

할인기법과 비할인기법 구분, IRR·NPV의 정의, 재투자율 가정, 그리고 IRR의 투자채택기준을 종합적으로 묻는 문항이다. 각 선지가 하나씩 핵심 개념을 살짝 비틀어 놓아 정확한 정의를 아는지 확인한다.

• 화폐시간가치 고려 여부로 할인기법(NPV·IRR·PI)과 비할인기법(회계적이익률법·회수기간법·어림셈법)을 먼저 구분한다
• IRR의 정의(NPV를 0으로 만드는 할인율)를 정확히 적용해 ②의 서술을 검증한다
• 순소득승수법의 승수와 자본회수기간의 관계를 따져본다
• 순현가법과 내부수익률법의 재투자율 가정을 비교한다
• IRR과 요구수익률의 대소 관계에 따른 투자채택 기준을 확인한다

〈정답 ⑤〉

내부수익률법은 내부수익률이 요구수익률보다 작으면 투자 타당성이 없다고 보아 그 투자안을 기각한다.

• IRR은 투자로부터 예상되는 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 만드는 할인율
• 투자채택기준: 내부수익률이 요구수익률보다 크거나 같으면 채택, 작으면 기각
• 요구수익률보다 낮은 내부수익률은 그 투자안의 수익성이 시장이 요구하는 최소 수준에 못 미친다는 의미이므로 선택하지 않는 것이 타당

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 화폐의 시간가치를 고려하는 할인기법은 순현재가치법·내부수익률법·수익성지수법 셋뿐이다. 회계적이익률법은 연평균순이익을 연평균투자액으로 나누는 방식으로 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인기법이다.
• ② ✕ 내부수익률은 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 만드는 할인율, 즉 순현가를 0으로 만드는 할인율이다. 순현가를 1로 만든다는 서술은 틀렸고, 기대수익률은 순현가가 아니라 투자에서 기대되는 예상수익률 개념으로 순현가를 0으로 만든다는 정의와는 무관하다.
• ③ ✕ 순소득승수는 총투자액을 순소득으로 나눈 값으로, 이는 투자한 자금을 순소득으로 회수하는 데 걸리는 기간과 같은 개념이다. 따라서 승수값이 작을수록 자본회수기간도 짧아진다.
• ④ ✕ 순현가법은 재투자율로 요구수익률(시장수익률)을 사용하지만, 내부수익률법은 내부수익률 자체를 재투자율로 가정한다. 두 방법의 재투자율 가정이 선지에서 서로 뒤바뀌어 있다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 부동산 투자분석기법 중 화폐의 시간가치를 고려한 방법에는 순현재가치법, 내부수익률법, 수익성지수법이 있다.
• ② ✎ 내부수익률이란 순현가를 '0'으로 만드는 할인율이고, 기대수익률은 투자로부터 기대되는 예상수익률을 의미한다.
• ③ ✎ 어림셈법 중 순소득승수법의 경우 승수값이 작을수록 자본회수기간이 짧아진다.
• ④ ✎ 순현가법에서는 재투자율로 요구수익률(시장수익률)을 사용하고, 내부수익률법에서는 내부수익률을 재투자율로 사용한다.

〈함정〉

• IRR을 '순현가를 1로 만드는 할인율'로 바꿔 내는 함정 — IRR의 정의는 항상 '순현가(NPV)를 0으로 만드는 할인율'로 고정해서 기억해야 한다
• 회계적이익률법처럼 비할인기법을 할인기법 목록에 끼워 넣는 함정 — 할인기법은 NPV·IRR·PI 세 가지뿐이라는 점으로 걸러낸다
• 순현가법과 내부수익률법의 재투자율 가정을 서로 뒤바꿔 서술하는 함정 — 순현가법은 요구수익률, 내부수익률법은 내부수익률 자체를 재투자율로 쓴다는 점을 구분해야 한다