〈종합〉

부동산개발의 위험 유형과 타당성분석 기법(흡수율분석·민감도분석)의 개념 정의를 정확히 아는지 묻는 문항이다. 개발방식(공영개발·환지방식)의 기본 개념도 함께 확인한다.

• 개발위험(인·허가 지연위험)의 통제 가능성부터 확인
• 개발방식(공영개발·환지방식)의 정의를 개념대로 대조
• 흡수율분석과 민감도분석의 정의를 구분해 바뀐 서술 여부 확인

〈정답 ⑤〉

흡수율분석은 일정기간 시장에서 소비(흡수)되는 비율과 속도를 조사해 시장의 수요 흡수능력을 파악하는 시장성분석의 한 방법이다. 낙관·비관적 상황의 투입값을 변수에 적용해 결과치(수익성)의 변화를 예측하는 것은 민감도분석의 개념이므로, 이를 흡수율분석이라고 서술하면 틀린 설명이다.

• 흡수율분석: 일정기간 동안 시장에서 소비(흡수)되는 비율·속도를 조사하는 시장성분석 기법
• 민감도분석: 투입요소(변수)의 값을 낙관적·비관적으로 변화시켜 결과치(NPV·IRR 등 수익성)에 미치는 영향을 분석하는 기법
• 선지는 민감도분석의 개념을 흡수율분석이라는 이름으로 바꿔 서술한 것

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 행정의 변화로 인·허가가 지연되는 것은 사업시행자가 아무리 관리를 잘해도 피할 수 없는 위험이다. 워포드 분류상 법률위험에 속하면서 통제 불가능한 영역이다.
• ② ○ 공영개발은 공공기관이 공공성·공익성을 목적으로 택지를 조성해 분양이나 임대로 공급하는 방식으로, 개발 주체가 공공이라는 점이 핵심이다.
• ③ ○ 환지방식은 개발 전 토지의 위치·지목·면적 등 여러 요소를 반영해 개발 후 택지를 원소유자에게 재분배하는 방식으로, 수용방식과 구별되는 대표적 개발수법이다.
• ④ ○ 개발사업은 착수 시점에 미래의 수익을 확정할 수 없고 시장 상황·비용 변동 등 불확실성에 노출되므로 본질적으로 위험이 수반된다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 흡수율분석은 일정기간 동안 시장에서 소비(흡수)되는 부동산의 비율이나 속도를 조사하여 시장의 흡수능력을 파악하는 것을 말한다.

〈함정〉

• 흡수율분석과 민감도분석의 개념을 서로 바꿔 서술하는 함정 — 흡수율은 '소비비율·속도 조사', 민감도는 '투입값 변화(낙관·비관)→결과치 영향'으로 구분해서 걸러낸다.
• 인·허가 지연위험을 사업시행자가 스스로 관리 가능한 위험으로 오인하기 쉬운데, 행정의 변화에 따른 것이므로 통제 불가능한 위험이다.