〈종합〉

감정평가에 관한 규칙 제2조의 용어 정의 조문을 그대로 지문화한 뒤 한 선지만 핵심어(가액↔임대료, 수익분석법↔수익환원법)를 바꿔치기해 틀린 것을 고르게 하는 전형적 조문 대조형 문항이다.

• 각 선지가 규칙 제2조 몇 호의 정의인지 대응시킨다
• 선지⑤의 서술이 '순수익·현금흐름을 환원·할인해 가액을 산정'하는 수익환원법(제10호) 정의와 겹친다는 점을 포착한다
• 수익분석법(제11호)은 결과물이 임대료라는 점을 확인해 ⑤가 틀렸음을 확정한다

〈정답 ⑤〉

수익분석법은 임대료를 산정하는 방법이다. 일반기업 경영에서 나온 총수익을 분석해 순수익을 구하고 여기에 필요경비를 더해 임대료를 낸다. 선지 ⑤는 이 정의가 아니라 수익환원법(장래 순수익·현금흐름을 환원·할인해 '가액'을 산정)의 정의를 그대로 옮겨놓은 것이어서 틀렸다.

• 감정평가에 관한 규칙 제2조 제11호(수익분석법): 총수익 분석→순수익+필요경비=임대료
• 같은 조 제10호(수익환원법): 장래 순수익·현금흐름을 환원·할인=가액
• 산출물 기준으로 구분하면 임대료를 내는 방법은 적산법·임대사례비교법·수익분석법 세 가지뿐이고, 나머지는 가액을 낸다 — ⑤는 결과물이 '가액'으로 서술돼 있어 수익환원법과 뒤바뀐 것

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 기준가치는 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다 — 제2조 제3호 그대로다.
• ② ○ 가치형성요인은 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인·지역요인·개별요인 등을 말한다 — 제2조 제4호 그대로다.
• ③ ○ 원가법은 재조달원가에서 감가수정을 해서 가액을 산정하는 방법이다 — 제2조 제5호 그대로다.
• ④ ○ 거래사례비교법은 유사 물건의 거래사례에 사정보정·시점수정·가치형성요인 비교를 거쳐 대상물건의 가액을 구하는 방법이다 — 제2조 제7호 그대로다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

〈함정〉

• 수익분석법과 수익환원법을 뒤섞어 내는 게 이 유형의 전형이다. 결과물이 '임대료'인지 '가액'인지부터 확인하면 바로 걸러진다 — 임대료를 내는 건 적산법·임대사례비교법·수익분석법 셋뿐이다.
• 적산법(기초가액×기대이율+필요경비=임대료)과 수익분석법(총수익 분석→순수익+필요경비=임대료)도 출발점이 다르다는 점을 헷갈리지 말 것 — 적산법은 기초가액에서, 수익분석법은 총수익 분석에서 시작한다.